Einer der wichtigsten Aspekte Ihres House-Flipping-Geschäfts besteht darin, herauszufinden, wie Sie die Finanzierung für die Hausumwandlung finden. Obwohl die typische Antwort auf die Frage, wie man an Geld für die Sanierung eines Hauses kommt, darin besteht, einen Kreditgeber mit hartem Geld zu finden, gibt es eine Reihe anderer kreativer Möglichkeiten, eine Sanierung eines Hauses zu finanzieren, an die Sie vielleicht noch nicht gedacht haben. Auch wenn Ihnen nicht immer alle diese Strategien zur Verfügung stehen, stehen Ihnen je nach Situation möglicherweise Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung, die Sie bisher vielleicht nicht in Betracht gezogen haben.
Wenn Sie nach einer Finanzierung für eine Haussanierung suchen, müssen Sie sich zunächst fragen, ob die Mittel für Ihren Hauptwohnsitz oder für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verwendet werden sollen. Ihre Optionen ändern sich je nach den Umständen.
Beispielsweise sind 203.000-Darlehen, auch Reha-Darlehen genannt, nur für Hauptwohnsitze verfügbar, wohingegen Hartgeldkredite nicht für Projekte mit Hauptwohnsitzen vergeben werden.
So finanzieren Sie einen Flip unabhängig von der Belegung
Unabhängig davon, ob Sie in der Immobilie wohnen oder nicht, stehen Ihnen möglicherweise die folgenden Optionen zur Verfügung, um den Kauf und die Umkehrung eines Hauses zu finanzieren:
*Kasse
*Verkäuferfinanzierung
*Persönliche Darlehen
*HELOC am Hauptwohnsitz
*HELOCor Cash-Out-Refinanzierung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
*Privates Geld
*401k-Darlehen
*Lebensversicherungsdarlehen
Finanzierung eines Flip-Flops, bei dem es sich um einen Hauptwohnsitz handelt (House Hacking)
Wenn Sie einen vom Eigentümer bewohnten Hauptwohnsitz sanieren möchten. Dann haben Sie folgende Möglichkeiten, eine Haussanierung zu finanzieren:
*203.000 Reha-Darlehen + FHA-Wohnhypothek
Finanzierung einer nicht selbstgenutzten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
Wenn Sie jedoch nicht vorhaben, Ihr Zuhause zu sanieren, sondern stattdessen eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie modernisieren möchten, stehen Ihnen möglicherweise die folgenden Methoden zur Finanzierung Ihres Hausumbaus zur Verfügung:
*Hartes Geld
*
*Peer-to-Peer-Kredite
Umtausch mit den Mitteln innerhalb eines Steueraufschubplans
Darüber hinaus haben Sie möglicherweise die Möglichkeit, Ihre Umsätze im Rahmen eines steuerbegünstigten Plans durchzuführen.
*Ein Blick in eine selbstverwaltete IRA
*Ein Blick in einen Solo-401k-Plan
Anhang: Online-Kreditgeber
Schauen Sie sich diese Kreditgeber an, um eine dieser Strategien anzuwenden.
*Privat- und Geschäftskredite
*Immobilien-Crowdfunding-Plattformen
*Non-Recourse-Kreditgeber, die Kredite für selbstgesteuerte Pläne vergeben
Lassen Sie uns jede Option und einige der Vor- und Nachteile durchgehen, die mit dieser Methode zur Finanzierung Ihres Hauswechsels verbunden sind:
So finanzieren Sie einen Flip unabhängig von der Belegung
Kasse
Geld regiert die Welt. Wenn Sie genug Geld haben, um einen Flip zu finanzieren, dann sind Sie einer der wenigen mit den meisten Optionen. Abhängig von Ihrer Risikotoleranz ist es nicht immer die beste Strategie, Ihr gesamtes eigenes Geld für ein Projekt zu verwenden.
Bargeld ist einfach, schnell und macht Ihre Angebote sehr attraktiv. Dies ist die risikoärmste Art, Ihr Fix-and-Flip-Projekt zu finanzieren, da das einzige Risiko, das Sie haben, darin besteht, Ihr eigenes Geld zu verlieren, das Sie investiert haben.
Überlegungen
Es ist nicht immer die beste Strategie, alles (aus eigener Tasche) bar zu bezahlen. Wenn Sie über ausreichend eigenes Bargeld und Zugriff auf das Geld anderer verfügen, möchten Sie möglicherweise zusätzlich zum Einsatz Ihres eigenen Geldes eine Hebelwirkung nutzen.
Wenn Sie beispielsweise über hypothetische 100.000 US-Dollar verfügen und Zugriff auf Hartgeld mit einem LTV von bis zu 30 % haben, könnten Sie möglicherweise drei Projekte mit 100.000 US-Dollar finanzieren, wobei Sie für jedes Projekt etwa 33.000 US-Dollar bereitstellen.
Sie müssen wahrscheinlich für alle Kredite persönlich bürgen, daher hat sich Ihr Risiko in dieser Situation jetzt verdreifacht, da Sie 300.000 US-Dollar zahlen müssen.
Verkäuferfinanzierung
Möglicherweise können Sie mit dem Eigentümer der Immobilie eine Verkäuferfinanzierung vereinbaren. Bei dieser Finanzierungsmethode wird der Verkäufer zur Bank und Sie zahlen eine Hypothekenzahlung an den Verkäufer.
Eine Verkäuferfinanzierung kann aus mehreren Gründen sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von Vorteil sein.
Vorteile für den Käufer
Dies kann für Sie als Käufer in Fällen von Vorteil sein, in denen es schwierig ist, an einen Kredit zu kommen, oder in denen Sie möglicherweise nicht in der Lage sind, Standard-Versicherungskriterien zu erfüllen, wie z. B. eine ausreichend hohe Anzahlung oder strenge Einkommens- oder Schuldenquoten.
Vorteile für Verkäufer
Für den Verkäufer ergeben sich mehrere Vorteile.
Einer der Vorteile besteht darin, dass der Verkäufer einen größeren Einfluss hat, um näher am Angebotspreis zu verhandeln, selbst wenn die Immobilie nicht so teuer ist.
Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass sich die Immobilie insbesondere in einem angespannten Kreditmarkt einfacher verkaufen lässt, wodurch der Kreis fähiger Käufer vergrößert und somit die Haltekosten gesenkt werden.
Wenn der Verkäufer das Kapital nicht sofort benötigt, verschafft ihm diese Regelung zusätzliche Einnahmen.
Bei der Verkäuferfinanzierung ist es jedoch nicht notwendig, das Kapital des Verkäufers für die Laufzeit des Darlehens vollständig zu binden. Der Verkäufer hat immer die Möglichkeit, die Schuldverschreibung an einen anderen Investor zu verkaufen, wenn er das Geld herausbekommen möchte.
Überlegungen
Viele Investoren und Makler sind mit der Verkäuferfinanzierung nicht vertraut, daher müssen Sie Fachleute wie einen Anwalt und einen Makler finden, die mit dem Prozess vertraut sind und Ihnen bei der Bewältigung einer solchen Vereinbarung helfen können.
Diese Vereinbarung funktioniert am besten, wenn der Verkäufer die Immobilie unentgeltlich besitzt, andernfalls müsste der Kreditgeber des Verkäufers die Vereinbarung genehmigen.
Persönliche Darlehen
Wenn Sie über eine gute Bonität, eine stabile Einkommensquelle und ein gutes Verhältnis von Schulden zu Einkommen verfügen, stehen Ihnen viele Möglichkeiten für Privatkredite zur Verfügung.
Sie können sich an Ihre örtliche Bank, Kreditgenossenschaft oder einen Online-Kreditfinder wenden, zLendingTreeund sprechen Sie mit ihnen über ihre Kreditprogramme.
Im Abschnitt „Links zu Kreditgebern“ am Ende dieses Leitfadens finden Sie eine Liste einiger der beliebtesten Kreditressourcen für Privatkredite.
Überlegungen
Ihr Erfolg wird stark von Ihren Umständen abhängen. Wenn Sie auf der Suche nach einem Privatkredit sind, müssen Sie eine gute Bonität nachweisen und in der Lage sein, den Kredit zurückzuzahlen.
Auf vielen Online-Kreditseiten können Sie möglicherweise nur kleinere Privatkredite mit einem Höchstbetrag von bis zu 35.000 US-Dollar erhalten, was in höherpreisigen Märkten eine unzureichende Finanzierungsquelle sein könnte.
HELOC am Hauptwohnsitz
Die Grundlagen
Eine Home Equity Line of Credit (HELOC) gewährt Ihnen einen Kredit auf der Grundlage des Eigenkapitals eines Eigenheims und ist durch das Eigenheim besichert.
Sie können sich für ein HELOC für bis zu 80 % des Loan-to-Value (LTV) Ihres Hauptwohnsitzes qualifizieren. Das bedeutet, dass Sie Zugriff auf die Differenz von 80 % Ihres Hauswerts und Ihrer Schulden haben. In Märkten mit hoher Wertsteigerung wie Kalifornien verfügen Sie möglicherweise über beträchtliches Kapital, aus dem Sie schöpfen können.
Ein typischer Kreditantrag erfordert eine Hausbewertung, um den Wert des Hauses zu bestimmen, und die Anforderung, dass Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) unter 30 % liegt. Für spezifische Qualifikationsanforderungen sollten Sie mit einem Hypothekenbanker sprechen.
So gut wie Bargeld
Ein HELOC ist eine Kreditlinie, die Sie nach Belieben in Anspruch nehmen können. Das bedeutet, dass Sie zur Finanzierung dieses Projekts einen Scheck bis zur Höhe Ihres Kreditlimits ausstellen können.
Im Vergleich zu hartem Geld günstig
Die Zinssätze für HELOCs sind recht niedrig, derzeit unter 5 %, und Sie müssen keine Punkte zahlen, wenn Sie den Scheck selbst ausstellen. Hartes Geld hingegen kostet Sie doppelt so viel, zuzüglich Originierungspunkten und anderen Gebühren, die sich schnell summieren.
Überlegungen
Wie bei allem hat auch die Nutzung Ihres Hauses als Sparschwein Nachteile.
Bringt Ihr Haus in Gefahr
Wenn ein Geschäft scheitert und Sie die HELOC nicht zurückzahlen können, besteht die Gefahr einer Zwangsvollstreckung für Ihr Haus.
Können Sie sich die Zahlungen leisten?
Der Genehmigungsprozess berücksichtigt Ihr aktuelles Schulden-Einkommens-Verhältnis, sodass Sie sich die Zahlungen im Rahmen der Kreditlinie leisten können sollten, wenn diese eingerichtet ist. Wenn sich Ihre Situation ändert, kann es sein, dass Sie ein Haus haben, das Sie sich nicht mehr leisten können.
Könnte storniert oder eingefroren werden, haben Sie einen Plan B?
Obwohl die Reduzierung oder Aufhebung eines HELOC durch Regulation Z verboten ist, kann ein Kreditgeber einen HELOC ändern, wenn er einen guten Grund dafür hat. Einige Beispiele für gute Gründe sind:
* Beweise dafür, dass der Kreditnehmer das HELOC in betrügerischer Absicht erhalten hat
* Eine dokumentierte schlechte Rückzahlungshistorie
* Eine Wertminderung der zur Besicherung des Darlehens verwendeten Immobilie
Wenn Sie sich bisher auf die Kreditlinie als primäre Finanzierungsquelle verlassen haben und die Kreditlinie eingefroren wird, benötigen Sie möglicherweise Zugang zu anderen Mitteln, um Ihr Reha-Projekt abzuschließen.
HELOC oder Cash-Out-Refinanzierung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
Wenn Sie über eine andere Immobilie verfügen, sei es als Kapitalanlage oder als Feriendomizil, können Sie bei ausreichend Eigenkapital möglicherweise entweder einen HELOC erhalten oder eine Cash-out-Refinanzierungshypothek für diese Immobilie abschließen.
Während es sich bei einem HELOC um ein zweites Darlehen für das Haus handelt, ist eine Cash-out-Refinanzierung ein Ersatz für das ursprüngliche Darlehen.
HELOC
Da die Zinssätze in der Regel höher sind als bei einer Refinanzierung, kann ein HELOC vorzuziehen sein, wenn Sie kurzfristigeren Kapitalbedarf haben. Bei einem Rahmenkredit zahlen Sie nur Zinsen, solange Sie den Kredit in Anspruch nehmen. Auf diese Weise haben Sie bei Bedarf Mittel für kurzfristigere Reha-Projekte und können den Restbetrag zwischen den Projekten abbezahlen, sodass Sie keine Zinsen zahlen müssen.
Cash-Out-Refinanzierung
Aufgrund der niedrigeren Zinssätze eignet sich eine Cash-Out-Refinanzierung dann, wenn Sie nicht damit rechnen, den Restbetrag häufig zurückzuzahlen, beispielsweise wenn Sie viele Projekte am Laufen haben und immer den maximalen Betrag an verfügbaren Mitteln benötigen. In diesem Fall würden Sie das Eigenkapital sofort aus der Immobilie abziehen und mit der Zahlung von Zinsen für den gesamten Kapitalbetrag beginnen.
Überlegungen
Im Falle eines HELOC kann es im aktuellen Kreditumfeld schwierig, wenn auch nicht unmöglich sein, einen Kreditgeber zu finden, der eine durch eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie besicherte Kreditlinie bereitstellt. Wenn Sie an einem solchen Produkt interessiert sind, müssen Sie wahrscheinlich mehrere verschiedene Kreditgeber kontaktieren.
Viele Kreditgeber führen eine Cash-Out-Refinanzierung durch, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit einem LTV von etwa 70 % zu beleihen.
Privates Geld
Privates Geld ist Geld von nicht-traditionellen Kreditgebern wie zum Beispiel Freunden und Familie. Dieses Geld wird als beziehungsbasiert und nicht institutionell charakterisiert.
Wo findet man privates Geld?
Um privates Geld zu finden, müssen Sie sich an Ihr unmittelbares Netzwerk wenden und von dort aus Ihre Suche erweitern.
Möglicherweise haben Sie erfolgreiche Freunde oder Verwandte, Bekannte mit einer Erbschaft oder einen Arzt, zu dem Sie eine gute Beziehung haben. Es kann jeder sein, der über genügend Geld verfügt und daran interessiert ist, außerhalb der Börse zu investieren.
Wenn Sie niemanden kennen, der über diese Art von Ressourcen verfügt, können Sie Ihre Freunde und Familie fragen, ob sie jemanden in ihrem Netzwerk kennen, der zu diesen Anforderungen passen könnte.
Privates Geld finden Sie auch an Treffpunkten für Immobilieninvestitionen wie REI-Clubs, Konferenzen und Online-Foren.
Überlegungen
Denken Sie daran, dass Immobilien riskant sind und Sie daher besonders vorsichtig sein sollten, wenn Sie mit Freunden und Familie zusammenarbeiten oder Kredite von ihnen aufnehmen. Wie wird sich der Verlust des Erbes Ihres Familienmitglieds auf Ihre Beziehung zu ihm auswirken?
Wie bei jedem, von dem Sie Geld leihen, insbesondere aber bei Freunden und Familie, sollten Sie die Realisierbarkeit des Geschäfts nicht überbewerten, das damit verbundene Risiko nicht unterschätzen und sicherstellen, dass derjenige, der Ihnen Geld leiht, es sich leisten kann, seine Investition zu verlieren.
401k-Darlehen
Viele Arbeitgeber-401k-Pläne bieten ihren Teilnehmern die Möglichkeit, Kredite gegen den Kapitalbetrag ihrer 401k-Pläne aufzunehmen, und zwar bis zu 50 % des Wertes oder 50.000 US-Dollar, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist.
Das Tolle an einem 401k-Darlehen ist, dass Sie die Darlehenszahlungen und Zinsen selbst bezahlen, da es Ihr eigenes Kapital verwendet. Nicht alle Arbeitgeberpläne erlauben Kredite. Erkundigen Sie sich daher bei Ihrem 401k-Planverwalter nach den Einzelheiten Ihres Plans.
Wenn Ihr Arbeitgeber einen solchen Plan nicht anbietet, Sie aber auch selbstständig sind, sollten Sie darüber nachdenken, selbst einen Solo 401k-Plan einzurichten.Sinn für Finanzen(Partner) oder jeder andere hoch bewertete Plananbieter kann mit Ihnen zusammenarbeiten, um herauszufinden, ob Sie für die Einrichtung eines Solo 401k für sich in Frage kommen.
Der Sense-Finanzplan bietet Ihnen die Möglichkeit, im Rahmen des Plans Kredite bis zu 50.000 US-Dollar aufzunehmen.
Überlegungen
Der Höchstbetrag, den Sie im Rahmen eines Plans leihen könnten, beträgt 50.000 US-Dollar, was Ihren Investitionsanforderungen möglicherweise nicht angemessen entspricht.
Da es sich um ein Darlehen handelt, muss es nach einem vorher festgelegten Zeitplan zurückgezahlt werden. Sie sollten also einigermaßen sicher sein, dass Sie es zurückzahlen können. Wenn das Darlehen nicht zurückgezahlt wird und das Darlehen nicht in Anspruch genommen wird, was bei einem Scheitern eines Geschäfts der Fall sein kann, wird das Darlehen als Ausschüttung aus dem 401.000-Betrag behandelt, was mit hohen Steuerstrafen verbunden ist.
Eine weitere Überlegung ist, ob der geliehene Betrag nicht besser für Investitionen innerhalb der 401.000-Grenze verwendet werden könnte. Wenn Sie einen Kredit aus dem Plan aufnehmen, entziehen Sie ihm Kapital, das normalerweise für Investitionen im Rahmen des Plans verwendet würde.
Lebensversicherungsdarlehen
Wenn Sie über eine dauerhafte Lebensversicherung verfügen, deren Wert steigt, können Sie, ähnlich wie bei einem 401.000-Darlehen, einen Kredit gegen den angesammelten Fondswert aufnehmen. Im Gegensatz zu einem 401k-Darlehen leihen Sie sich jedoch nicht Ihr eigenes Geld, sondern leihen es sich bei der Lebensversicherungsgesellschaft und nutzen Ihre Police als Sicherheit.
Vorteile
Keine Rückzahlung erforderlich
Ein Vorteil eines Lebensversicherungsdarlehens besteht darin, dass Sie es nicht zurückzahlen müssen, obwohl Sie dies einplanen sollten. Dies ist hilfreich, wenn Sie Aktivitäten mit höherem Risiko ausführen, wie z. B. einen Hauswechsel, bei dem Sie möglicherweise einem Verlust ausgesetzt sind.
Niedrige Zinssätze
Die Zinssätze für Lebensversicherungsdarlehen sind in der Regel ziemlich wettbewerbsfähig und definitiv besser als bei hartem Geld.
Schnell
Der Zugriff auf das Geld erfolgt recht schnell, sodass es fast so gut ist wie Bargeld.
Überlegungen
Kosten
Ihr Interesse kann eine Opportunitätskostengebühr beinhalten, und für alle nicht gezahlten Zinsen fallen Zinsen an.
Rückzahlung
Obwohl Sie den Kredit nicht zurückzahlen müssen, ist es ratsam, dies zu tun. Letztendlich ist die Lebensversicherung für Ihre Anspruchsberechtigten bestimmt, und wenn Sie die angesammelten Mittel reduzieren, verringern Sie auch die Leistung für Ihre Erben.
Steuerliche Konsequenzen
Wenn Sie mehr Kredite aufnehmen, als angesammelt wurde, und Ihre Police zu einem späteren Zeitpunkt kündigen, kann es zu einem steuerpflichtigen Einkommensereignis kommen.
Kann man ein Haus mit einem herkömmlichen Kredit umdrehen?
Eine der häufigsten Fragen, die sich Menschen am Anfang stellen, ist: Kann man ein Haus mit einem herkömmlichen Kredit umbauen? Die Antwort lautet: Manchmal, unter einer von zwei Bedingungen.
- Wenn der Zustand des Hauses so gut ist, dass es den Mindestbewertungsrichtlinien des Kreditgebers entspricht. Dies ist bei Immobilien, die mehr als Farbe und Fußböden benötigen, selten der Fall.
- Wenn der Zustand des Hauses nicht den oben genannten Richtlinien entspricht, Sie jedoch planen, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu bewohnen, kann ein herkömmliches Darlehen mit einem 203.000-Darlehen kombiniert werden.
Finanzierung eines Flip-Flops, bei dem es sich um einen Hauptwohnsitz handelt (House Hacking)
203.000 Darlehen + FHA-Wohnhypothek
Wenn Sie planen, einen Hauptwohnsitz zu kaufen oder ihn zu refinanzieren, um ihn zu verbessern, können Sie ein 203(k)-versichertes FHA-Darlehen in Anspruch nehmen.
Ein Haus, das so verkauft wird, wie es ist, oder das erhebliche Mängel aufweist, würde normalerweise nicht für die FHA-Finanzierungskriterien in Frage kommen. Hier kommt das 203(k)-Programm ins Spiel, das beide Baufinanzierungen mit einer Eigenheimhypothek in einem einzigen von der FHA genehmigten Darlehen kombiniert.
Käufern von Immobilien mit 1 bis 4 Wohneinheiten stehen Kredite in Höhe von 203.000 zur Verfügung, was sie perfekt für den Hausdiebstahl macht: Investieren Sie in Mehrfamilienhäuser, indem Sie in einer der Wohneinheiten wohnen, und lassen Sie Ihre Mieter die Hypothekenzahlungen bezahlen.
Überlegungen
Anforderungen an die Belegung des Hauptwohnsitzes
Die wichtigste Überlegung ist, dass Ihnen diese Art von Darlehen nur für den Hauptwohnsitz zur Verfügung steht, den Sie bewohnen möchten.
Sie müssen nicht nur Eigennutzer sein, sondern auch mindestens ein Jahr dort bleiben.
Dies eignet sich gut für Buy-and-Hold-Szenarien sowie für die Reduzierung von Kapitalgewinnen. Es ist jedoch nicht von Vorteil, wenn Sie Ihre Immobilien häufig veräußern möchten.
Dauer bis zum Abschluss
Einer der größten Kritikpunkte an der Verwendung von 203.000-Darlehen für die Immobilienumschichtung sind die Dokumentationsanforderungen und die lange Zeit bis zum Abschluss des Darlehens.
Die Finanzierung eines Kredits kann bis zu 6 Monate dauern, was es schwierig macht, Immobilien in hart umkämpften Märkten zu sichern, wo die meisten Transaktionen innerhalb von 2 Wochen vollständig mit Bargeld und ohne Eventualverbindlichkeiten abgeschlossen werden.
Finanzierung einer nicht selbstgenutzten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
Die Zeichnungsrichtlinien für die meisten FHA-Hypotheken, die auf dem Sekundärmarkt verkauft werden sollen, erfordern, dass sich die als Sicherheit dienende Immobilie in einem ausreichend guten Zustand befindet.
Daher ist es unwahrscheinlich, dass Sie eine FHA-Hypothek ohne Eigentumswohnungen für eine Immobilie finden, die Sie verbessern möchten, da Sie versuchen, heruntergekommene Immobilien zu erwerben, die Sie aufwerten können.
Hier kommt Hard Money ins Spiel.
Hartes Geld
Unter einem Hard-Honey-Darlehen versteht man durch Sachwerte besicherte Kredite, die von Privatanlegern oder Unternehmen vergeben werden. Diese Kredite werden normalerweise nicht auf dem Sekundärmarkt verkauft und müssen daher nicht dieselben Zeichnungskriterien erfüllen. Dies ermöglicht es den Underwritern, ihr Risiko und die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers auf vielfältige Weise zu bestimmen, einschließlich der Erfahrung des Kreditnehmers bei der Umschuldung.
Diese Kredite haben aufgrund ihres erhöhten Risikos und der kürzeren erwarteten Laufzeit deutlich höhere Kosten und Zinssätze.
Vorteile
Schnell
Viele Hard-Money-Kreditgeber haben die Möglichkeit, schnell eine Entscheidung zu treffen und schnell Mittel bereitzustellen. Damit sind die Kredite fast so gut wie Bargeld.
Flexibles Underwriting
Da es sich in der Regel um Vermögenswerte handelt, berücksichtigen viele Kreditgeber die Kreditwürdigkeit nicht als Teil ihrer Kreditvergabekriterien, sondern nutzen stattdessen die Realisierbarkeit des Geschäfts und Ihre Fähigkeit, das Geschäft auszuführen, um ihr Risikopotenzial abzuschätzen.
Bessere Preise mit mehr Erfahrung
Wenn Sie mehr Erfahrung in Ihrem Flipping-Unternehmen sammeln und eine konstante Erfolgsbilanz vorweisen, wird sich Ihre Fähigkeit, Flips mit hartem Geld und den entsprechenden Zinssätzen zu finanzieren, erheblich verbessern.
Überlegungen
Der Hauptgrund für hartes Geld sind seine Kosten. Dabei handelt es sich um das teuerste Geld, das Sie oft zu zweistelligen Zinssätzen leihen können, was sich auf Ihre Gewinne und Ihre Erfolgsfähigkeit auswirkt.
Je weniger Erfahrung Sie haben, desto höher sind Ihre Quoten und desto schwieriger wird es für Sie, erfolgreich zu sein, da Sie Fehler machen und die Zeitspanne für Ihre Überschläge verlängern.
Geschäftskredite und Kreditlinien
Auch bei einem Geschäftskredit oder einer Kreditlinie haben Sie viele Möglichkeiten. Der Vorteil eines Geschäftskredits besteht darin, dass Sie unter Umständen deutlich größere Kreditbeträge aufnehmen können.
Ähnlich wie bei Privatkrediten können Sie Geschäftskredite und Kreditlinien bei örtlichen Banken, Kreditgenossenschaften und Online-Kreditsuchdiensten erhalten.
Es stehen viele Produkte zur Verfügung, die Sie Ihrem Unternehmen leihen können. Ein solches Programm könnte eine Kreditlinie sein, die Ihnen bei der Finanzierung kurzfristiger Investitionen wie Flips hilft.
Eine Liste der Unternehmenskreditgeber finden Sie im Abschnitt „Kreditgeber“ am Ende dieses Leitfadens.
Überlegungen
Je höher der Kredit, desto mehr Unterlagen müssen Sie vorlegen. Zusätzlich zu den Informationen über Ihre persönliche finanzielle Lage müssen Sie einen vernünftigen Geschäftsplan und Ihre geplante Rückzahlung des Kredits vorlegen.
Peer-to-Peer/Crowd-Lending
Unter Peer-to-Peer-Krediten (P2P) versteht man Online-Marktplätze, auf denen Sie mit einem oder mehreren privaten Kreditgebern in Kontakt treten können, um Ihr Geschäft zu finanzieren. Jede Kreditplattform hat ihre eigenen Qualifikationskriterien und Angebote. Sie sollten daher prüfen, welche für Ihre Situation geeignet sein könnte.
Einige der Kreditgeber wie LendingClub und FundingCircle (Partner) bieten sowohl Privat- als auch Geschäftskreditprodukte an.
Andere wie PeerStreet konzentrieren sich ausschließlich auf sehr spezifische Immobilieninvestitions- und Entwicklungsprojekte.
Während die Geschäftsmodelle jeder Plattform einzigartig sein können, fungiert jede Plattform im Allgemeinen entweder als Kreditgeber oder als Eigenkapitalpartner.
Im Falle eines Kreditgebers ähnelt die Plattform stark den traditionellen Kreditinstituten, bei denen Sie während der Laufzeit des Kredits regelmäßig Zinszahlungen leisten.
Bei aktienbasierten Plattformen haben Sie möglicherweise keine monatlichen Zahlungen, teilen den Gewinnanteil jedoch am Ende auf.
Der Analyseteil desREIkit Reha-Softwaregibt Ihnen die Möglichkeit, jedes Szenario für Ihren Flip-Deal zu analysieren: Fremdfinanzierung oder JV-Gewinnaufteilung oder beides.
Im Abschnitt „Online-Kreditgeber“ dieses Leitfadens finden Sie eine Liste einiger der beliebtesten Online-Kreditquellen.
Überlegungen
Bei Privatkrediten können Sie möglicherweise nur kleinere Beträge unter 50.000 US-Dollar leihen, was für Geschäfte in höherpreisigen Märkten möglicherweise nicht ausreicht. Diese Kredite werden auch auf Ihre persönliche Schuldenquote angerechnet und wirken sich auf Ihre Kreditwürdigkeit aus.
Bei Geschäftskrediten müssen Sie für die Übernahme möglicherweise zusätzliche Informationen über das Geschäft, Ihre bisherigen Erfahrungen, Ihr Team und Ihre Fähigkeit zur Durchführung des Projekts angeben.
Einige P2P-Kredite können ähnlich bepreist sein wie Hard Money, es lohnt sich also, sich umzuschauen.
Umtausch mit den Mitteln innerhalb eines Steueraufschubplans
Möglicherweise kennen Sie 401k oder IRA nur als Anlageort für Aktien und Investmentfonds. Es ist nicht immer allgemein bekannt, dass Sie tatsächlich in eine große Anzahl von Anlageinstrumenten investieren können, darunter Immobilien oder Unternehmen.
Leider gewähren die meisten Depotbanken von Arbeitgeber- und Maklerplänen ihren Teilnehmern nur eine sehr begrenzte Auswahl an Investmentfonds und Aktien.
Um die Kontrolle über Ihre Anlageoptionen zu übernehmen und mit Ihrem Altersvorsorgeportfolio in Immobilien zu investieren, können Sie Ihre Altersvorsorgekonten in Altersvorsorgekonten bei Depotbanken übertragen, die ihren Planteilnehmern mehr Freiheit bei der Auswahl der vom IRS genehmigten Anlageoptionen geben .
Dabei handelt es sich häufig um eine Self-Directed IRA oder Solo 401k.
Selbstgesteuerte IRA
Eine selbstgesteuerte IRA unterscheidet sich nicht von einer Standard-IRA. Dies ist nur ein Fall, bei dem die Planverwahrstelle dem Planteilnehmer erlaubt, innerhalb der IRS-Grenzen festzulegen, in welche Investitionen die Planmittel investiert werden sollen.
Nur 401k
Wenn Sie selbstständig sind und selbst ein Gehalt zahlen, haben Sie die Möglichkeit, ein Solo 401k einzurichten. Es unterscheidet sich nicht wesentlich von einem regulären 401k-Konto, mit der Ausnahme, dass Sie Ihre Konten so einrichten, dass Sie als Treuhänder Ihres Kontos fungieren und die darin enthaltenen Investitionen verwalten können.
Plananbieter
Es gibt mehrere Plananbieter, die Ihnen bei der Einrichtung einer selbstverwalteten IRA oder eines Solo 401k helfen können.
Für unser Unternehmen verwenden wir einen vom IRS genehmigten Solo 401k-Plan vonSinn für Finanzen.
Wir sind sehr zufrieden mit der einfachen Einrichtung und sind daher ihr Partner geworden. Sagen Sie ihnen, dass Sie sie auf REIkit gefunden haben, und erhalten Sie 10 % Rabatt auf Dienstleistungen.
Sie bieten auch ein ziemlich detailliertes E-Book zu Anlagestrategien innerhalb der verschiedenen Pläne an, das Sie hier erhalten können:http://www.sensefinancial.com/ira-makeover/
Zwar sind mit beiden Planarten erhöhte regulatorische Belastungen und höhere Kosten verbunden, beide sind jedoch eine großartige Option für Menschen, die daran interessiert sind, ihren steuerbegünstigten Notgroschen außerhalb der Börse anzulegen.
Sobald Sie einen solchen Plan erstellt haben, können Sie in Immobilien oder jedes vom IRS zugelassene Anlageinstrument investieren.
Überlegungen
Risiko
Da Immobilieninvestitionen riskant sind, insbesondere das Umtauschen von Häusern, gefährden Sie möglicherweise Ihre Altersvorsorge.
Dies ist möglicherweise nicht ratsam, wenn Sie kurz vor dem Ruhestand stehen oder gerade erst anfangen und nicht genug wissen, um zu wissen, wie Sie das potenzielle Risiko reduzieren können.
Rentabilität
Es gibt auch potenzielle Probleme bei der langfristigen Verwahrung von Immobilien auf steuerbegünstigten Konten.
Nehmen wir an, Sie sanieren eine Immobilie und beschließen, sie als Cashflow-Mietobjekt zu behalten. Steuerbegünstigte Konten wie 401k-s und IRAs verlieren viele der Steuervorteile, die langfristigen Immobilieninvestoren zur Verfügung stehen: Vorteile wie Abschreibungen und Hypothekenzinsabzüge.
In diesem Fall müssen Sie möglicherweise überlegen, ob diese bestimmte langfristige Strategie auch ohne die Vorteile dieser Steuervorteile noch angemessene Renditen liefert.
Transaktionen zu marktüblichen Konditionen
Unabhängig davon, welche Anlagestrategie Sie verfolgen, müssen Sie sicherstellen, dass Ihre Transaktionen marktüblich sind und Ihnen keinen persönlichen Nutzen bringen. Dies nennt man Eigenhandel und bedeutet, dass Sie beispielsweise nicht in einen Hauptwohnsitz investieren können.
Ebenso ist es Ihnen nicht gestattet, persönliche Mittel mit Altersvorsorgefonds zu vermischen.
Das bedeutet, dass Sie zu Anlagezwecken nur auf die Gelder zugreifen können, die sich auf dem Konto befinden. Wenn Ihnen das Geld für Ihren Flip ausgeht, haben Sie möglicherweise nicht mehr so viele Möglichkeiten, mehr Geld hinzuzufügen oder einen Kredit aufzunehmen, um das Projekt fertigzustellen.
Begrenzte Finanzierungsmöglichkeiten
Die einzige Möglichkeit, dem Konto mehr Geld hinzuzufügen, besteht darin, entweder mehr einzuzahlen (innerhalb der vom IRS definierten Beitragsgrenzen) oder ein regressloses Darlehen im Rahmen des Plans aufzunehmen.
Es kann schwieriger sein, einen Kredit im Rahmen des Plans aufzunehmen und eine Hebelwirkung zu nutzen, da Sie den Kredit nicht persönlich garantieren können. Die einzige Möglichkeit, einen Kredit im Rahmen des Plans zu erhalten, besteht darin, einen regresslosen Kreditgeber zu finden, der einen Kredit für Ihren Plan bereitstellt.
Das mit solchen Krediten verbundene zusätzliche Risiko spiegelt einen Zinsaufschlag wider und erfordert im Allgemeinen eine höhere Anzahlung.
Am Ende dieses Leitfadens stellen wir Ihnen eine Liste der Non-Recourse-Kreditgeber zur Verfügung.
Anhang: Online-Kreditgeber
Hier finden Sie eine Liste beliebter Kreditgeber und Crowd-Lending-Marktplätze.
Privat- und Geschäftskredite
Immobilien-Crowdfunding-Plattformen
Non-Recourse-Kreditgeber, die Kredite für selbstgesteuerte Pläne vergeben
Hier ist eine Liste von Kreditgebern ohne Rückgriffsmöglichkeit, die von Sense Financial bereitgestellt werden und möglicherweise in der Lage sind, Kredite für Ihren Plan bereitzustellen.
Wir haben mit keinem dieser Kreditgeber direkte Erfahrungen und können den einen nicht ausdrücklich dem anderen empfehlen:
Erste Nationalbank von Amerika
Erste westliche Bundessparkasse
Pacific Southwest Realty Services
Spitzenkredite für Vermögenswerte
Wenn Sie mit einem dieser Kreditgeber zusammenarbeiten, teilen Sie uns bitte unbedingt Ihre Erfahrungen mit ihnen mit.
