Beim Flipping Houses handelt es sich um den Kauf von Häusern mit der Absicht, sie mit Gewinn weiterzuverkaufen. Obwohl dies lukrativ sein kannImmobilieninvestitionsstrategie, können die Kosten für Hausrenovierungen zur Wertsteigerung von Immobilien hoch sein. Darüber hinaus sind traditionelle Finanzierungsmöglichkeiten nicht immer verfügbar.
In diesem Artikel besprechen wir dashohe Kosten im Zusammenhang mit dem House Flipping, Kreditoptionen fürHäuser umdrehenund wie man dafür zugelassen wird. Anschließend beschäftigen wir uns mit Tipps, die neuen Investoren bei der Finanzierung ihrer House-Flip-Projekte helfen können.
Wie viel kostet es, ein Haus umzudrehen?
Das erste, was Sie wissen müssen, wenn Sie neu in der Branche sind und mit dem Gedanken spielen, ein Haus umzugestalten, ist, dass es ziemlich teuer sein kann. Sie sollten auf einer finanziell stabilen Basis sein, bevor Sie sich dazu entschließen, in den Verkauf von Häusern zu investieren. Die damit verbundenen Kosten lassen sich in mehrere Kategorien einteilen:
- Anzahlung:Unabhängig davon, ob Sie ein herkömmliches Hypothekendarlehen oder eine andere Finanzierungsquelle erhalten, ist dieAnzahlungwird einer der größten Kosten sein. Abhängig vom Kredit, den Sie erhalten, kann die Anzahlung nur 3 % – 3,5 % betragen. Allerdings kann die Anzahlung deutlich höher ausfallen, wenn Sie auf andere Finanzierungsquellen zurückgreifen.
- Finanzierungskosten:Auf dem heutigen Markt können Sie sich eine Hypothek mit einem Zinssatz von 6 % bis 8 % sichernAbhängig von der Art des Darlehens können die Zinssätze für Hartgelddarlehen, die üblicherweise für den Hausumtausch genutzt werden, leicht 15 % oder mehr erreichen.
- Hauseigentümerversicherung:Möglicherweise besitzen Sie das Haus nur für kurze Zeit, benötigen aber trotzdem einHauseigentümerversicherungSie erhalten eine Richtlinie zum Schutz Ihrer Investition, bis Sie sie verkaufen können. Ihr Kreditgeber wird wahrscheinlich eine Police verlangen, wenn das Haus als Sicherheit verwendet wird.
- Grundsteuern:GrundsteuernAuch Grunderwerbsteuern müssen in die Gleichung einbezogen werden. Auch wenn Sie die Immobilie nur für kurze Zeit besitzen, sind Sie dennoch für die anfallenden Steuern verantwortlich.
- Marketing:Wenn es an den Verkauf geht, zahlen Sie entweder die Kosten für die Vermarktung der Immobilie selbst oder zahlen einem Immobilienmakler eine Provision – in der Regel etwa 6 %. So oder so kann DIY-Marketing oder die Beauftragung eines Agenten Ihre Gewinnspanne schmälern.
- Die Kosten für Renovierungen:Der letzte große Kostenfaktor, den es zu berücksichtigen gilt, sind die Kosten für Renovierungen. Die von Ihnen vorgenommenen Änderungen und Reparaturen können einen großen Einfluss auf Ihr Geschäftsergebnis haben. Beispielsweise kann die Renovierung der Küche deutlich kostengünstiger sein als der Anbau eines neuen Flügels an das Haus.
Es gibt jede Menge Tipps und Tricks, mit denen erfahrene Hausflieger Geld sparen können. Während sich die Kosten für den Kauf, die Instandhaltung, die Sanierung und den Verkauf des Hauses summieren können, kann die Art und Weise, wie Sie diese Ausgaben bezahlen, einen großen Unterschied machen. Unabhängig davon, ob Sie ein Haus mit Bargeld finanzieren oder umbauen, benötigen Sie Vorabkapital, um ein Projekt zu verwirklichen.
Einer Schätzung zufolge liegt dieGesamtkosten für die Sanierung eines Hausesbei 10 % des Kaufpreises eines Hauses. Allerdings können die Kosten variieren, je nachdem, welche Upgrades Sie vornehmen und wie Sie Ihre Investition finanzieren. Einige Investoren sind der Meinung, dass man beim Budget Spielraum lassen sollte, indem man nie mehr als 70 % des Nachreparaturwerts der Immobilie zahlt. Manche Hausbesitzer ziehen es vor, die Kosten für jedes Haus sorgfältig zu budgetieren. Allerdings ist es wichtig, einen gewissen Spielraum für unerwartete Kosten zu lassen.
Beste Arten von Krediten für den Verkauf von Häusern
DerDie Chancen stehen gut, dass Sie eine Finanzierung für Ihre House-Flip-Projekte benötigen.
Hiersind einige der häufigsten Finanzierungsarten, auf die sich Kreditnehmer verlassen:
Hartgeldkredite
Eine häufige Art von Darlehen, die beim House Flipping verwendet wird, ist aHartgeldkredit. Es kann einfacher sein, sich für einen Hartgeldkredit zu qualifizieren, da der Kreditgeber nicht in erster Linie auf Ihre Kreditwürdigkeit achtet. Kreditgeber mit hartem Geld können Ihre Kreditauskunft abrufen und Ihre Kreditwürdigkeit überprüfenKredit Geschichtebevor Sie Ihre berechnenSchulden-Einkommens-Verhältnis (DTI), aber sie schauen nicht nur auf Ihre Kreditwürdigkeit. Die Höhe des Eigenkapitals, über das Sie im Haus verfügen, ist für einen Hartgeldkredit äußerst wichtig. Da das Haus als Sicherheit dient, kann eine höhere Anzahlung erforderlich sein.
Da Sie keinen langwierigen Underwriting-Prozess durchlaufen müssen, kann die Genehmigungszeit für einen Hard-Money-Kredit viel schneller sein, und Sie können möglicherweise einen Kredit bekommen, auch wenn Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt ist. Der Nachteil besteht darin, dass die Bearbeitungsgebühren und Zinssätze viel höher sein können als bei einer herkömmlichen Hypothek.
Traditionelle Hypothekendarlehen
Es gibt verschiedene Arten vontraditionelle HypothekendarlehenAbhängig von der Ebene des Umdrehens, die Sie durchführen möchten, können Sie davon möglicherweise profitieren. Lassen Sie uns einige Optionen durchgehen:
- Renovierungskredite:Renovierungskredite haben traditionelle Hypothekenzinsen und erfordern ein Gutachten. Diese Kredite eignen sich für den Ausbau eines fertiggestellten Hauses. Die Renovierungskosten sind im Darlehen enthalten, da sie auf der Grundlage der Immobilie geschätzt werdenNachreparaturwert (ARV). Raketenhypothek®bietet derzeit keine Renovierungskredite an.
- Cash-Out-Refinanzierung:Bei einer Cash-Out-Refinanzierung nehmen Sie das vorhandene Eigenkapital eines anderen Eigenheims ab, um es in das Eigenheim zu investieren, das Sie umbauen möchten. Dies dürfte eine der günstigsten Finanzierungsmöglichkeiten sein, da sie auf einem bestehenden Grundpfandrecht basiert. Da das Haus bereits fertig ist, besteht für Kreditgeber ein geringeres Risiko.
Privatkredite
Kredite von privaten Kreditgebern können eine gute Option sein, erfordern jedoch häufig eine bestehende Bankbeziehung. Wenn Sie schon lange mit einem privaten Kreditgeber zusammenarbeiten, wird dieser wahrscheinlich feststellen, dass die Kreditvergabe an Sie kein erhebliches Risiko darstellt – insbesondere, wenn Sie bereits eine finanzielle Beziehung zu ihm haben.
Der Vorteil eines privaten Kreditgebers besteht darin, dass dieser möglicherweise mehr Optionen für die Finanzierungsbedingungen hat.
Privat Darlehen
Der Vorteil von aprivat Darlehenist, dass es keine Sicherheiten gibt. Der Kredit basiert auf Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrer Bonitätshistorie und Ihrem DTI. Die Genehmigung erfolgt relativ schnell und Sie können Ihr Geld bereits nach einem Tag erhalten. Der einzige Nachteil besteht darin, dass der Zinssatz höher sein kann als bei einer Hypothek.
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Eigenheimdarlehen
AEigenheimdarlehenFunktioniert für Hausbesitzer, die das Eigenkapital ihrer Häuser nutzen möchten, um in eine Immobilienumschichtung zu investieren, aber ihre Haupthypothek nicht antasten möchten, weil ihnen die Konditionen des Darlehens gefallen. Eigenheimdarlehen sind Zweithypotheken. Infolgedessen erhalten Sie am Ende eine zweite monatliche Hypothekenzahlung.
Der potenzielle Nachteil von Eigenheimkrediten besteht darin, dass die Zinssätze tendenziell höher sind als bei Hypotheken für den Hauptwohnsitz, da der Haupthypothekengeber im Falle eines Zahlungsausfalls der erste ist, der die Kosten seines Kredits wieder hereinholt. Aus diesem Grund ist es wichtig, zu rechnen und festzustellen, ob ein Eigenheimkredit eine kostengünstige Lösung für Sie ist.
Home-Equity-Kreditlinie (HELOC)
HELOCssind wie Kreditkarten, aber Ihr Haus dient als Sicherheit. Mit einem HELOC erhalten Sie eine revolvierende Kreditlinie, die auf dem Eigenkapital Ihres bestehenden Eigenheims basiert. Die Kreditlinie besteht aus zwei Phasen: einer Ziehungsperiode und einer Rückzahlungsperiode.
Der Ziehungszeitraum dauert in der Regelbis zu 10 Jahre. Während dieser Zeitspanne zahlen Sie nur Zinsen für das abgehobene Geld. Sie können auch Gelder in das HELOC zurückzahlen, um sie für Ihr nächstes Projekt wieder abzuheben.
Während der Rückzahlungsfrist, die bis zu 20 Jahre dauern kann, ist Ihr Darlehen vollständig amortisiert und Sie zahlen sowohl Kapital als auch Zinsen zurück. Während der Rückzahlungsfrist können Sie den Kreditrahmen nicht mehr in Anspruch nehmen.
Überbrückungskredite
Überbrückungskreditesind kurzfristige Kredite, die als Überbrückung zwischen dem Zeitpunkt, an dem Sie eine Finanzierung benötigen, und dem Zeitpunkt, an dem Sie sich eine längerfristige Finanzierung sichern können, dienen. Sie haben in der Regel hohe Zinssätze, aber Sie können schneller eine Finanzierung erhalten, während Sie auf das Geld einer herkömmlichen Hypothek oder einer anderen Finanzierungsquelle warten. Der Erlös aus der Hypothek wird dann zur Tilgung des Überbrückungskredits verwendet.
Bei Überbrückungskrediten besteht das Risiko, dass Ihre längerfristige Finanzierung scheitert. Wenn das passiert, müssen Sie einen kurzfristigen Kredit zu einem höheren Zinssatz zurückzahlen.
Crowdfunding
Das Crowdfunding Ihres Immobilienverkaufsvorhabens hat einige Vorteile: Sie müssen das Ganze nicht selbst finanzieren und müssen sich nicht für einen Kredit qualifizieren. Sie können Ihr Projekt auch relativ schnell finanzieren, wenn genügend Investoren mitmachen.
Aber Crowdfunding ist es nichtfür jeden. Es gibt mehrere Nachteile. Zunächst müssen Sie Ihr Projekt vermarkten. Sie müssen Ihren Geschäftsplan präsentieren und sich darüber im Klaren sein, dass möglicherweise nur wenige Leute Ihr Angebot annehmen. Darüber hinaus erhalten Sie möglicherweise einen geringeren Prozentsatz des Gewinns, da Ihre Anleger im Rahmen Ihrer Vereinbarung Anspruch auf ihren Anteil haben. Wenn das Projekt schließlich scheitert, müssen Sie sich mit unzufriedenen Investoren auseinandersetzen.
So erhalten Sie einen Kredit für die Sanierung von Häusern
Unabhängig davon, ob Sie einen Kredit von einer herkömmlichen Kreditquelle oder einem Kreditgeber mit hartem Geld erhalten, sind einige Aspekte des Kreditprozesses einzigartig für die Aufnahme eines Kredits zur Sanierung eines Hauses. Lassen Sie uns Folgendes durchgehen:
- Halten Sie Ihre Pläne bereit:Da der Zweck des Darlehens darin besteht, ein Haus zu renovieren, benötigen Sie Ihre Pläne und Kostenvoranschläge von Auftragnehmern und allen anderen Personen, mit denen Sie zusammenarbeiten, um zu berechnen, wie viel die Renovierung kosten wird.
- Berechnen Sie Ihren ARV:Der Kreditgeber wird auch sehr am Wert nach der Reparatur interessiert sein, da Sie den Kredit mit dem Erlös aus dem Verkauf des Hauses nach der Reparatur oder Renovierung abbezahlen. Grundlage für die Kreditvergabe ist der Neuwert der Immobilie, der zunächst auf dem Papier ermittelt wird.
- Kennen Sie den Markt:Ein Gutachter wird Ihrem Haus nach der Renovierung einen Wert zuordnen, basierend auf Objekten mit ähnlichen Merkmalen wie Ihr neu renoviertes Objekt. Sie müssen die aktuelle Situation analysierenvergleichbare Umsätzeum Überraschungen zu vermeiden.
- Bestimmen Sie IhreLoan-to-Value-Ratio (LTV): Der LTV vergleicht die Höhe eines Kredits mit dem Gesamtwert eines Hauses. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, um ein Haus umzudrehen, wird Ihr LTV verwendet, um den Hypothekenzinssatz für jede Finanzierung für den Erstkauf eines Hauses festzulegen. Wenn alles andere gleich bleibt, ist Ihr Tarif höher und die Anzahlung geringer.
- Sehen Sie sich Ihr Kredit-Kosten-Verhältnis (LTC) an:LTC ist wie LTV, wird jedoch typischerweise für gewerbliche Kredite verwendet. Dies wird von einigen Kreditgebern bevorzugt, je nachdem, welche Art von Bau Sie durchführen.
Können sich unerfahrene Flipper für ein Hausfinanzierungsdarlehen qualifizieren?
Für unerfahrene Flipper wird es wahrscheinlich schwierig sein, eine Genehmigung für einen House-Flipping-Kredit zu erhalten. Wenn Sie nicht über viel Erfahrung beim Verkauf von Eigenheimen verfügen, gehen Kreditgeber möglicherweise davon aus, dass die Wahrscheinlichkeit größer ist, dass Sie mit Ihrem Kredit in Verzug geraten.
Wenn neue Hausverkäufer anfangen, sollten sie vorrangig den Markt kennen, ihren Projektplan und ihr Geschäftsszenario mit Blaupausen skizzieren lassen und Zugang zu etwas Kapital haben. Es besteht eine gute Chance, dass Sie höhere Anzahlungen leisten und höhere Zinsen zahlen. Wenn Sie zum ersten Mal anfangen, müssen Sie möglicherweise eher mit Kreditgebern mit hartem Geld zusammenarbeiten als mit traditionellen Kreditgebern, die verbraucherfreundliche Finanzierungsformen anbieten. House Flipping kann eine herausfordernde Angelegenheit sein. Wägen Sie Ihre Optionen sorgfältig ab, bevor Sie eine Immobilie kaufen.
Das Fazit
Beim House Flipping geht es darum, Häuser gewinnbringend zu reparieren und zu renovieren. Es fallen mehrere Kosten an, darunter der Erwerb der Immobilie und Renovierungen, Marketing, Versicherungen und Steuern.
Wenn es um die Finanzierung Ihres Projekts geht, traditionellHypotheken bieten einige der niedrigsten Zinssätze, es kann jedoch schwieriger und zeitaufwändiger sein, sich dafür zu qualifizieren. Hartgeldkreditgeber legen möglicherweise weniger Wert auf Ihre Kreditwürdigkeit, verlangen jedoch höhere Zinssätze. Weitere Finanzierungsmöglichkeiten sind Privat- und Überbrückungskredite, Eigenheimkredite und HELOCs.
Wenn Sie mit dem Umtausch von Häusern beginnen möchten, haben Sie einen Plan und kennen Sie den Markt. Es hilft auch, etwas Geld in Reserve zu haben, um den Kreditgebern mehr Vertrauen in Sie als Kreditnehmer zu geben. Es kann eine lukrative Investitionsmöglichkeit sein, wenn Sie engagiert und vorbereitet sind.
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