Häuser umdrehen: So starten Sie in 14 Schritten | FortuneBuilders (2024)

Möglicherweise haben Sie eine der vielen Fernsehsendungen zum Thema Kauf und Fernsehen gesehenHäuser umdrehen, und fragte sich, wie man selbst zum Flipping Houses kommt. Nachfolgend finden Sie einen umfassenden Leitfaden, der Ihnen dabei hilft, das Umdrehen von Häusern zu erlernen, einschließlich Schritten für den Einstieg, Top-Tipps von Profis und Fehlern, die Sie unbedingt vermeiden sollten.

Was ist House Flipping?

Beim Flipping von Häusern kaufen Investoren eine Immobilie und verkaufen sie dann mit Gewinn. Beim Kauf und Verkauf von Häusern gibt es im Allgemeinen zwei Hauptstrategien: günstig kaufen und teuer verkaufen oder ein Haus kaufen und umfangreiche Reparaturen und Renovierungen daran vornehmen, bevor man es weiterverkauft. Das Verkaufen von Häusern kann recht profitabel sein, wenn auch mit einem gewissen Risiko, weshalb das Verkaufen von Häusern für den Lebensunterhalt eine beliebte Berufswahl in der Immobilienbranche ist.

Um den Zeitraum, in dem Ihr Kapital gefährdet ist, zu verkürzen, sollten Sie den Verkauf so schnell wie möglich abschließen. Generell sollte Schnelligkeit Vorrang vor maximalem Gewinn haben. Das liegt daran, dass jeder Tag, der vergeht, mehr Geld kostet. Sie müssen für die Hypothek, Nebenkosten, Grundsteuern, Versicherungen usw. aufkommen. Das ist der grobe Plan, auch wenn es ein paar Stolpersteine ​​gibt.

Gewinne aus dem Verkauf von Häusern werden in der Regel durch Preissteigerungen infolge eines beliebten Immobilienmarktes mit schnell steigenden Preisen oder durch Kapitalaufwertungen der Immobilie erzielt. Ein Investor könnte in einem wachsenden Viertel ein Neubauobjekt kaufen, es umfassend renovieren und es dann zu einem Preis weiterverkaufen, der sein neues Erscheinungsbild und seine neuen Annehmlichkeiten widerspiegelt.

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Was ist Microflipping?

Es ist möglich, Immobilien mit nur geringfügigen Verbesserungen zu erwerben und zu verkaufen. Dies wird als Mikroflipping bezeichnet. Microflipping-Häuser können eine sinnvolle Alternative sein, wenn Sie eine Immobilie schnell verkaufen, aber nicht renovieren möchten. Dies erreichen Sie, indem Sie Daten analysieren und Möglichkeiten identifizieren, ein Haus unter dem Marktwert zu kaufen und es schnell an einen anderen Käufer zu verkaufen. Dabei handelt es sich in der Regel um Wohnhäuser, die keiner umfangreichen Reparatur bedürfen.

Der wichtigste Aspekt beim Microflipping von Häusern ist die Geschwindigkeit, mit der man es machen kann. Anleger, die einen Mikroflip durchführen, sind erfolgreich, weil sie in kurzer Zeit eine große Anzahl von Transaktionen abwickeln.

Vorteile des Umdrehens von Häusern

• Gutes Nebenprojekt oder Vollzeitjob:Abhängig davon, wie viele House-Flipping-Projekte Sie übernehmen, können Sie so viel oder so wenig verdienen, wie Sie möchten. Wenn Sie mehr Stunden investieren, können Sie zwar höhere Gewinne erzielen, Sie müssen aber nicht länger arbeiten, als Sie möchten. Manche Menschen beginnen als Teilzeitjob mit dem Home Flipping und ziehen schließlich in Vollzeit um, während andere es nebenbei tun, um ihr Einkommen aufzubessern.

• Hoher ROI in bestimmten Bereichen:Laut ATTOM Data Solutions belief sich der typische Gewinn aus einem Hausumtausch im zweiten Quartal 2019 auf 62.700 US-Dollar. Ein Immobilienmakler kann Sie bei der Recherche von Preissteigerungsschätzungen unterstützen, um Gemeinden und Immobilien auszuwählen, die Ihnen die höchste Kapitalrendite bieten .

• Erhöhen Sie den Immobilienwert in der Nachbarschaft:Die meisten Wohnungen, die ein Host-Flipper erwerben sollte, sind in einem schrecklichen Zustand oder stammen von einem in Schwierigkeiten geratenen Verkäufer. Das Umtauschen von Häusern könnte dazu beitragen, den Wert von Immobilien in Vierteln zu verbessern, in denen notleidende Wohnungen zu sinkenden Preisen führen.

Nachteile des Umdrehens von Häusern

• Immobilien werden möglicherweise nicht sofort verkauft:Wie oben erwähnt: Wenn die Immobilie, die Sie verkaufen möchten, auf dem Markt bleibt, haften Sie für alle damit verbundenen Kosten, einschließlich der Hypothekenzahlungen, der Finanzierung, der Hausratversicherung und der Grundsteuern. Daher ist es wichtig, dass Sie etwas Geld übrig haben, falls Ihre Immobilie eine Zeit lang auf dem Markt bleibt.

• Häuser werden wahrscheinlich mehrere Probleme haben:Hausverkäufer müssen häufig viel Geld in die Reparatur der von ihnen erworbenen Immobilien investieren, um sie später gewinnbringend weiterverkaufen zu können. Wenn außerdem unvorhergesehene Probleme auftreten, müssen Sie möglicherweise mit einer deutlich teureren Sanierung rechnen.

• Finanzielle Risiken:Die Unvorhersehbarkeit, ein Haus umzudrehen, kann zu finanziellen Verlusten führen. Außerdem kann es emotional anstrengend sein, wenn Sie nicht über das richtige Team, die richtige Mentalität und die richtige Disziplin verfügen.

• Rechtliche Konsequenzen sind möglich:Es besteht immer die Möglichkeit einer Klage, wenn Sie eine Immobilie mit Problemen verkaufen, die Sie nicht richtig behoben oder behoben haben, oder wenn Sie eine Immobilie kaufen, deren Titel nicht klar ist.

Bevor Sie anfangen, Häuser umzudrehen

Die wichtigste Regel beim Home Flipping besteht darin, Ihr finanzielles Risiko so gering wie möglich zu halten und gleichzeitig Ihre potenzielle Rendite zu maximieren. Bezahlen Sie nicht zu viel für eine Immobilie und stellen Sie sicher, dass Sie die Kosten für Reparaturen und Renovierungen kalkulieren, bevor Sie einen Kauf tätigen.

Die 70-Prozent-Regel besagt, dass ein Investor nicht mehr als 70 % des Immobilienpreises ausgeben sollteNachreparaturwert (ARV)abzüglich eventuell notwendiger Reparaturen. Der ARV ist der Wert eines Hauses, nachdem alle Reparaturen durchgeführt wurden.

Wenn der ARV der Immobilie beispielsweise 100.000 US-Dollar beträgt und Reparaturen in Höhe von 20.000 US-Dollar erforderlich sind, legt die 70-Prozent-Regel nahe, dass Sie nicht mehr als 50.000 US-Dollar für die betreffende Immobilie bezahlen sollten:

Das Umdrehen eines Hauses erfordert Planung, Geduld, Geschick und vor allem Finanzierung. Sie müssen jedoch nicht gleich die Bank sprengen, um anzufangen. Es gibt mehrere MöglichkeitenFlip-Häuser ohne GeldSollten Sie sich entscheiden, mit dem Investieren zu beginnen?

So finden Sie Häuser zum Umdrehen

• Schauen Sie sich Websites für Zwangsvollstreckungen an:Wenn Sie sich fragen, wie Sie Häuser zum Umtauschen finden und wie Sie günstige Häuser zum Umtauschen finden, ist ein Blick auf Websites mit Zwangsvollstreckungslisten wie z. B. ein guter AusgangspunktForeclosures.com. Viele Banken und Kreditgeber bieten auch eigene Immobilienangebote an. Es ist zu beachten, dass für einige dieser Listing-Sites eine kostenpflichtige Mitgliedschaft erforderlich ist.

• An Auktionen teilnehmen:Ein guter Ort, um nach Immobilien zu suchen, die mit hohen Preisnachlässen verkauft werden, sind Nachlass- und Zwangsvollstreckungsauktionen. Seien Sie jedoch auf Bietergefechte gefasst, bei denen das Anbieten von Bargeld das überzeugendste Angebot sein könnte. Informieren Sie sich auf der Website Ihres Landkreises über geplante Immobilienauktionen.

• Herum fahren:Eine orthodoxe Methode, Ihre erste als Finanzinvestition gehaltene „Fix and Flip“-Immobilie zu finden, besteht darin, ins Auto zu steigen und durch die Zielgegend zu fahren. Suchen Sie nach Anzeichen dafür, dass sich Immobilien in Not befinden, wie zum Beispiel vernagelte Fenster, überwucherte Höfe oder Stapel von Post und Zeitungen. Wenn Sie eine Immobilie entdecken, notieren Sie sich die Adresse und recherchieren Sie online, um den Eigentümer oder Verkäufer zu finden, damit Sie ein Angebot abgeben können.

• Treten Sie Ihrer lokalen REI-Gruppe bei:Der Beitritt zu Ihrem örtlichen Immobilieninvestmentclub oder -verband ist unabhängig von Ihrer Investitionsnische eine gute Idee.VernetzungWenn Sie mit anderen Immobilienprofis zusammenarbeiten, könnten Sie potenzielle Deals und Partnerschaften erschließen.LinkedIn.com, Online-Foren und lokale Treffen sind ebenfalls großartige Möglichkeiten, mit anderen in Kontakt zu treten.

• Netzwerk mit Großhändlern:Großhändler brauchen Hausverkäufer wie Sie, damit ihr Geschäft erfolgreich ist. Ihr einziger Fokus liegt auf der Suche nach unterbewerteten Immobilien und dem Weiterverkauf an Dritte. Hausverkäufer können einen tollen Großhandelspreis erzielen und die Immobilie zum Einzelhandelspreis weiterverkaufen.

• Arbeiten Sie mit einem Agenten:Möglicherweise möchten Sie erwägen, Ihrem Team einen Immobilienmakler hinzuzufügen, insbesondere wenn Ihnen die Erfahrung fehlt oder Sie mit dem Immobilienmarkt nicht vertraut sind. Darüber hinaus haben lizenzierte Immobilienmakler Zugriff auf den MLS (Multiple Listing Service), der es Ihnen ermöglicht, unterbewertete Immobilien effektiver zu finden.

Erfahren Sie, wie Sie Häuser in 14 Schritten umdrehen

Das Umdrehen von Häusern ist ein äußerst komplexer Prozess mit mehreren Ebenen vom Anfang bis zum Ende, und es ist nur natürlich, dass jeder eine klare Anleitung zum Umdrehen von Häusern haben möchte, die ihm hilft, auf dem richtigen Weg zu bleiben. Oben finden Sie eine Checkliste zum Umdrehen eines Hauses, mit der Sie sicherstellen können, dass Sie bei Ihrem ersten Projekt alle notwendigen Aufgaben durchgestrichen haben. Sie können auch gerne die untenstehende Grafik mit der ultimativen Checkliste für den Hauswechsel ausdrucken, um sie in Ihrer Gesäßtasche aufzubewahren:

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1. Überprüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit

Bevor Anleger mit der Suche nach einer Finanzierung beginnen, ist es wichtig, ihre aktuelle finanzielle Situation einzuschätzen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Kreditgeber eine Bonitätsprüfung durchführen, aber für Anleger ist es eine gute Idee, im Voraus zu wissen, wo sie stehen. Denken Sie daran, dass es für diejenigen mit einer niedrigen Kreditwürdigkeit zahlreiche Optionen gibt. In diesem Schritt geht es darum Es ist einfach wichtig zu wissen, wo man steht.

2. Bestimmen Sie Ihre Finanzierungsquelle

Jetzt ist es an der Zeit, nach Möglichkeiten zur Finanzierung Ihrer Geschäfte zu suchen. Es stehen mehrere Optionen zur Verfügung, darunter traditionelle Finanzierung, private Kreditgeber, Crowdsourcing oder sogar persönliche Finanzierung. Überprüfen Sie alle verfügbaren Optionen und vergleichen Sie Zinssätze und Kreditbedingungen, um die beste Wahl zu treffen.

3. Wählen Sie Ihren Markt aus

Der richtige Markt ist entscheidend für den Erfolg eines jeden House-Flipping-Unternehmens. Achten Sie bei der Auswahl eines Gebiets darauf, die Nachfrage nach Wohnraum, die durchschnittlichen Immobilienpreise, den durchschnittlichen Immobilientyp und die Ressourcen der Nachbarschaft zu recherchieren.

4. Forschungseinträge

Nachdem sich Investoren für den richtigen Markt entschieden haben, ist es an der Zeit, mit der Suche nach Immobilienangeboten zu beginnen. Websites wie Zillow.com und Realtor.com sind gute Ausgangspunkte. Anleger sollten auch öffentliche Aufzeichnungen und Zeitungen nach Zwangsversteigerungslisten durchsuchen, die gewinnbringende Umschläge darstellen können. Mehr darüber lernenSuche nach Zwangsversteigerungsobjekten, lesen Sie unbedingt diesen Artikel.

5. Suchen Sie nach erfolgreichen Indikatoren

Investoren sollten bei der Suche in Immobilienangeboten mehrere Schlüsselfaktoren wie Standort, Immobilienzustand und potenzielle Sanierungskosten berücksichtigen. Jeder dieser Faktoren beeinflusst, wie viel der Flip kosten wird und wie viel er nach Abschluss potenziell einbringen könnte.

6. Führen Sie eine Deal-Analyse durch

Es gibt mehrere Zahlen, anhand derer Anleger das Potenzial einer bestimmten Immobilie vorhersagen können. Beispielsweise kann der After-Rehab-Wert (ARV) dabei helfen, festzustellen, ob ein Geschäft profitabel ist oder nicht. Um den ARV zu berechnen, addieren Sie einfach den Renovierungswert zum Kaufpreis der Immobilie.

7. Machen Sie ein Angebot

Der Angebotspreis ist entscheidend für den Erfolg einer Sanierungsimmobilie. Die Sicherstellung des richtigen Kaufpreises hat erheblichen Einfluss auf die Gewinne, die Anleger mit einem Geschäft erzielen können. Allerdings werden Investoren, die sich eine Immobilie sichern wollen, die bestehenden Verkäufer nicht untergraben wollen. Bestimmen Sie den richtigen Kaufpreis für Ihren ARV und machen Sie ein überzeugendes Angebot für die Immobilie.

8. Planen Sie eine Immobilienbesichtigung

Durch die Beauftragung eines Immobilieninspektors können Investoren sicherstellen, dass sie sich möglicher Probleme mit einem Haus bewusst sind. Die Inspektoren suchen nach strukturellen Problemen und weisen auf mechanische oder elektrische Probleme hin.

9. Befragen Sie Auftragnehmer

Als Immobilieninvestor kann es einige Zeit dauern, das richtige Team zu finden. Befragen Sie mehrere Auftragnehmer, um eine genaue Schätzung der Reparaturkosten und des für Ihr Projekt erforderlichen Zeitplans zu erhalten. Scheuen Sie sich nicht, weiter zu suchen, bis Sie den richtigen Auftragnehmer für den Auftrag gefunden haben.

10. Holen Sie die erforderlichen Genehmigungen ein

In den meisten Fällen müssen Investoren für eine Sanierungsimmobilie eine Genehmigung einholen. Ermitteln Sie gemeinsam mit Ihrem Hauptauftragnehmer, welche Genehmigungen Sie vor Beginn des Projekts einholen müssen. Weitere Informationen zur Beantragung von Genehmigungen finden Sie auf den Websites Ihrer Landes- und Kommunalverwaltung.

11. Gliedern Sie Ihr Reha-Budget weiter auf

Sobald Sie eine Liste der für den Abschluss der Renovierung erforderlichen Projekte haben, überprüfen Sie die geschätzten Kosten der Sanierung. Dies wird Ihnen helfen, alle Bereiche zu identifizieren, die vor Beginn der Renovierung priorisiert oder geändert werden müssen.

12. Erstellen Sie einen Projektzeitplan und einen Zeitplan

Arbeiten Sie mit Ihrem Auftragnehmer zusammen, um einen Zeitplan und einen Zeitplan für die Renovierung festzulegen. Lassen Sie im endgültigen Kostenvoranschlag immer zusätzlichen Spielraum für den Fall, dass unerwartete Probleme auftreten, z. B. eine verspätete Lieferung von Materialien oder ein Projekt, das zusätzliche Zeit in Anspruch nimmt.

13. Bestehen Sie die Endkontrolle

Nach Abschluss des Renovierungsprojekts muss das Haus erneut inspiziert werden, um sicherzustellen, dass die Änderungen den Vorschriften entsprechen. Machen Sie gegen Ende des Projekts einen letzten Rundgang mit Ihrem Auftragnehmer, um sicherzustellen, dass Sie nichts verpasst haben.

14. Listen Sie Ihre frisch renovierte Immobilie erneut auf und verkaufen Sie sie

Der letzte Schritt im House-Flipping-Prozess besteht darin, die renovierte Immobilie aufzulisten und zu verkaufen. Entscheiden Sie, ob Sie mit einem Makler zusammenarbeiten möchten oder nicht, und legen Sie fest, wie Sie die Immobilie am besten vermarkten. Herzlichen Glückwunsch, Sie haben gerade ein House-Flipping-Projekt abgeschlossen.

3 Bücher über das Umdrehen von Häusern für Anfänger

• „Die Immobilien-Reha-Investitionsbibel: Ein bewährtes, gewinnbringendes System zum Finden, Finanzieren, Reparieren und Umtauschen von Häusern … ohne den Pinsel zu heben” von Paul Esajian

• „Flip: So finden, reparieren und verkaufen Sie Häuser mit Gewinn„von Rick Villani und Clay Davis

• „Flip: Ein unkonventioneller Leitfaden, um Immobilienunternehmer zu werden und Ihren Traumlebensstil aufzubauen” von Nick Ruiz

Ein erfolgreicher Unternehmer zu sein bedeutet, sich kontinuierlich weiterzubilden, und die Gründung eines House-Flipping-Unternehmens ist nicht anders. Glücklicherweise gibt es viele Bücher über das Umdrehen von Häusern, die von einigen Schwergewichten der Branche geschrieben wurden.

„Die Immobilien-Reha-Investitionsbibel“von Paul Esajian, Mitbegründer von FortuneBuilders, ist eine großartige Ressource zum Umtausch von Häusern für Anfänger, da es ein bewährtes siebenstufiges System erklärt, das von Personen ohne Erfahrung oder ohne Kapital umgesetzt werden kann. „Flip“ von Rick Villani und Clay Davis bietet einen schrittweisen Geschäftsanalyseprozess, der es Anfängern ermöglicht, gute Investitionen zu identifizieren und zu lernen, wie sie die besten Verbesserungen auswählen können. „Flip“ von Nick Ruiz bietet die Perspektive, ein Unternehmer in der Immobilienbranche zu werden.

Zusammenfassung

Häuser umdrehenkann bei richtiger Umsetzung eine lukrative Immobilieninvestitionsstrategie sein. Nutzen Sie unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung, wenn Sie einen Standort auswählen, eine Immobilie finden und mit der Planung Ihrer Renovierung beginnen, um sicherzustellen, dass nichts durchs Raster fällt. Zu lernen, wie man ein Haus umdreht, erfordert Zeit und Mühe, aber die Vorteile können den Prozess durchaus lohnenswert machen.

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