De volgende instructies zijn voor de voorbereiding en het gebruik van het Nettoblad van de Verkoper,RPIFormulier 310, waarmee de makelaar van een verkoper een schatting kan maken voor een analyse van de kosten die de verkoper waarschijnlijk zal maken bij de voorbereiding, marketing en verkoop van het onroerend goed. De openbaarmaking van deze gegevens aan de verkoper is noodzakelijk voor de verkoper om een weloverwogen beslissing te nemen over het al dan niet verkopen, en zo ja, onder welke voorwaarden. De instructies komen overeen met de bepaling in het formulier met hetzelfde nummer.
Noot van de redactie — Voer cijfers in op het hele nettoblad in de daarvoor bestemde velden, tenzij het niet de bedoeling is dat het item wordt opgenomen in de definitieve schatting, in welk geval het leeg wordt gelaten.
Documentidentificatie:
Vink het juiste vakje aan om de onderliggende overeenkomst aan te geven waarop deze openbaarmaking betrekking heeft. Voer de naam (namen) in van de partijen bij de onderliggende overeenkomst, de identificatiedatum en plaats van voorbereiding van de onderliggende overeenkomst, het adres of perceelnummer dat het te koop staande onroerend goed identificeert, en de dag van de maand waarop de escrow moet sluiten voor proraties en aanpassingen.
1. Identificatie:
1.1-1.5:Identificatie: Binnenkomende gevraagde informatie om te identificeren op welke transactie deze te goeder trouw geschatte reparatie-, marketing- en transactiekosten betrekking hebben.
2. VERKOOPPRIJS:
2.1.Prijs ontvangen:Binnenkomenhet bedrag van de door de koper te betalen verkoopprijs.
3. BEZWAREN:
3.1.Eerste trustakte:Binnenkomenhet dollarbedrag van de hoofdsom die nog verschuldigd is op een eerste geregistreerde trustakte, zoals vermeld in de betalingsgegevens van de lening die door de verkoper worden bijgehouden, ongeacht of de lening moet worden aangenomen of moet worden afbetaald bij afsluiting.
3.2Tweede trustakte:Binnenkomenhet dollarbedrag van de hoofdsom die nog verschuldigd is op een tweede geregistreerde trustakte, zoals vermeld op de betalingsgegevens van de lening die door de verkoper worden bijgehouden, ongeacht of de lening moet worden aangenomen of moet worden afbetaald bij afsluiting.
3.3Andere pandrechten/obligaties/UCC-1: Binnenkomenhet totale bedrag in dollars van het saldo van de hoofdsom en alle opgebouwde onbetaalde rente op eventuele retentierechten, fiscale retentierechten en retentierechten op districtsobligaties die het onroerend goed bezwaren, en alle UCC-1 retentierechten op persoonlijke eigendommen die deel uitmaken van de verkoop, of de retentierechten zullen worden aangenomen of afbetaald bij afsluiting.
Noot van de redactie - Sommige koopovereenkomsten laten in hun bepalingen voor het afhandelen van retentierechten voor districtsobligaties elke boekhouding over de overdracht van eigendomsrechten onder voorbehoud van een pandrecht voor het saldo van een obligatielening voor verbeteringsdistricten met jaarlijkse termijnen weg. Jaarlijkse termijnen op het retentierecht van de verbeteringsobligatie worden in deze koopovereenkomsten behandeld als pro rata van zowel de hoofdsom als de rentetermijnbedragen, zonder dat er rekening hoeft te worden gehouden met het saldo van de hoofdsom dat onbetaald blijft.
3.4Totale lasten:Toevoegende in de paragrafen 3.1 tot en met 3.3 ingevoerde cijfers. Voer het totaal in als het dollarbedrag aan schulden die het onroerend goed bezwaren, ongeacht of deze zijn overgenomen door de koper of zijn afbetaald bij het sluiten.
4. VERKOOPKOSTEN EN KOSTEN:
4.1Opknapkosten: Binnenkomenhet geschatte bedrag in dollars om de kosten te dekken die de verkoper naar verwachting zal maken om het pand klaar te maken voor previews door andere makelaars, caravans, rondleidingen door potentiële kopers en open huis bezichtigingen, zoals de kosten om kleur toe te voegen aan het landschap, verf buitenbekleding en alle binnenmuren die slijtage vertonen, en alle sanitaire of elektrische armaturen vervangen die niet meer te repareren zijn of er onaanvaardbaar uitzien.
4.2Rapport structurele ongediertebestrijding: Binnenkomenhet dollarbedrag van de vergoeding die een ongediertebestrijder in rekening zal brengen om een fysieke inspectie uit te voeren en een rapport over zijn bevindingen in te dienen en een schatting te geven van de reparatiekosten die nodig zijn om elke plaag te elimineren en bestaande schade of toestand die plaag mogelijk maakt te herstellen. Dit zijn eigendomsvoorwaarden die de meeste kopers niet willen verwerven.
4.3Opruiming structurele ongediertebestrijding: Binnenkomenhet geschatte bedrag in dollars om de kosten te dekken die de verkoper naar verwachting zal maken voor ontsmetting of om schade als gevolg van een plaag of omstandigheden die een plaag ondersteunen te corrigeren. Het geschatte bedrag moet worden herzien en bijgewerkt na ontvangst van het structurele ongediertebestrijdingsrapport. Ook moet het geschatte bedrag in overweging worden genomen bij het instellen van een plafond in een tegenbod op de kosten die de verkoper mogelijk bereid is te maken om de ongunstige toestand van zijn eigendom.
4.4Inspectierapport eigendom/woning: Binnenkomenhet dollarbedrag van de vergoeding die een huisinspectiebedrijf in rekening brengt om een fysieke inspectie van het onroerend goed uit te voeren en een rapport in te dienen over hun waarnemingen van bestaande gebreken aan het onroerend goed.
4.5Eliminatie van eigendomsgebreken: Binnenkomenhet geschatte bedrag in dollars om de kosten te dekken die de verkoper naar verwachting zal moeten maken om, door reparatie of vervanging, alle omstandigheden op te heffen die niet voldoen aan de bouw- of veiligheidsvoorschriften, zoals slecht functionerende of defecte onderdelen, bijvoorbeeld het dak, elektrische bedrading, loodgieterswerk, verwarming, de fundering, muren, schuttingen, deuren en apparaten. Het geschatte bedrag moet worden herzien en bijgewerkt na ontvangst van een inspectierapport van het onroerend goed/huis.
Ook moet het geschatte bedrag in overweging worden genomen bij het stellen van een plafond in een bod of tegenbod van het bedrag aan kosten dat de verkoper mogelijk bereid is te maken om de staat van zijn onroerend goed voor overdracht te corrigeren.
4.6Rapport naleving lokale verordening: Binnenkomenhet dollarbedrag van de vergoeding die een lokale overheidsinstantie in rekening brengt om het onroerend goed te inspecteren en een rapport in te dienen met de bevindingen en de correcties die moeten worden voltooid voordat eigendomsoverdracht en bewoning kunnen plaatsvinden.
4.7Naleving van lokale verordeningen: Binnenkomenhet geschatte bedrag in dollars om de kosten te dekken die de verkoper naar verwachting zal maken voor aanpassingen achteraf, curatieve vergunningen en eventuele reparaties die nodig zijn om te voldoen aan lokale verordeningsnormen als een vereiste voor een verandering van eigendom of bezetting. Het geschatte bedrag moet worden herzien en bijgewerkt na ontvangst van het nalevingsrapport van de lokale instantie.
4.8Openbaarmakingsrapport over natuurlijke gevaren: Binnenkomenhet dollarbedrag van de vergoeding die door een derde partij in rekening wordt gebracht voor een beoordeling van de provinciale archieven en het opstellen en indienen van een rapport over de natuurlijke gevaren waaraan het onroerend goed wordt blootgesteld vanwege de locatie.
4.9Naleving van de veiligheid van de rookmelder/boiler: Binnenkomenhet dollarbedrag van de kosten die de verkoper naar verwachting zal maken om rookmelders en de ankers of verstevigingen van de boiler te installeren die nodig zijn om te voldoen aan de veiligheidsnormen.
4.10Kosten verenigingsdocument: Binnenkomenhet dollarbedrag van de vergoedingen die worden aangerekend door een vereniging van eigenaren die verbonden is met het onroerend goed voor hun levering van een volledig marketingpakket met documenten bestaande uit beperkingen, operaties, budgetten, verzekeringen en andere documenten die moeten worden overhandigd aan de potentiële koper, en hun levering om hun staat van taxaties in bewaring te geven.
4.11Tarief aanslagbiljet Mello-Roos: Binnenkomenhet dollarbedrag van de vergoeding die in rekening wordt gebracht voor een overzicht van aanslagen dat moet worden verstrekt door een verbeteringsdistrict dat een pandrecht op het onroerend goed heeft om de terugbetaling van door het verbeteringsdistrict uitgegeven obligaties veilig te stellen.
4.12Bronwater meldt: Binnenkomenhet dollarbedrag van de gecombineerde vergoedingen die in rekening worden gebracht door een erkende booraannemer om de capaciteit van elke put op het terrein te testen en te certificeren, en door een erkend watertestlaboratorium om de kwaliteit van het geproduceerde water te testen en erover te rapporteren de bron.
4.13.Septische/rioleringsmeldingen: Binnenkomenhet dollarbedrag van de vergoeding die in rekening wordt gebracht door een erkend loodgietersbedrijf om de functie van het rioolafvoersysteem te testen en te certificeren, en als het een septic tank bevat, of het moet worden gepompt.
4.14Op lood gebaseerd verfrapport: Binnenkomenhet dollarbedrag van de vergoeding die door een milieutestbedrijf in rekening wordt gebracht om het loodgehalte van verf op het terrein te onderzoeken en erover te rapporteren.
4.15Budget voor marketing: Binnenkomenhet dollarbedrag van enige (te) bijdragen van de verkoper in de marketingkosten van het onroerend goed en het lokaliseren van potentiële kopers.
4.16Garantieverzekering woning: Binnenkomenhet dollarbedrag van de premie die de verkoper bereid is te betalen, zoals in rekening wordt gebracht door een verzekeringsmaatschappij voor woninggarantie om een polis aan de koper af te geven.
4.17Escrow-sluitingskosten van de koper: Binnenkomenhet dollarbedrag van de gecombineerde escrow-sluitingskosten die de koper heeft gemaakt en die de verkoper ermee instemt te betalen.
4.18Taxatiekosten lening: Binnenkomenhet bedrag in dollars van eventuele taxatiekosten die de verkoper zal betalen en die in rekening worden gebracht om te bepalen of het onroerend goed in aanmerking komt voor de aankoopondersteunende lening die door de koper zal worden aangevraagd.
4.19Leningskosten koper: Binnenkomenhet dollarbedrag van alle leningskosten die de verkoper zal betalen en die de koper zal moeten betalen voor de lening voor aankoopondersteuning die nodig is om de prijs te financieren die voor het onroerend goed moet worden betaald. Deze leenkosten worden ook wel eenmalige leenkosten genoemd.
4.20Escrow-vergoeding: Binnenkomenhet dollarbedrag van de kosten die de verkoper in rekening zal brengen voor escrow-services om het sluiten van de verkoop te verwerken.
4.21Tarief voor documentvoorbereiding: Binnenkomenhet dollarbedrag van de kosten die de verkoper zal maken, meestal met escrow, voor een derde partij om de documenten op te stellen die de verkoper nodig heeft om het onroerend goed over te dragen, zoals schenkingsakten en verkoopbrieven.
4.22Notariskosten: Binnenkomenhet dollarbedrag van de kosten die de verkoper moet betalen voor diensten die door een notaris worden geleverd om de handtekening van de verkoper te bevestigen op documenten die moeten worden vastgelegd om de overdracht van het onroerend goed te bewerkstelligen (akte van schenking, akte van opzegging van het huwelijk, vrijgeven van geregistreerde instrumenten, macht -advocaat, enz.).
4.23Opnamekosten/overdrachtsbelasting: Binnenkomenhet dollarbedrag van de gecombineerde opnamekosten en overdrachtsbelastingen geïnd door de county recorder en betaald door de verkoper om de titel over te dragen.
4.24Titel verzekeringspremie: Binnenkomenhet dollarbedrag van de premie die de titelverzekeringsmaatschappij in rekening brengt voor de uitgifte van een polis van eigendomsverzekering die de overdracht van het onroerend goed door de verkoper overdraagt.
4.25Begunstigdeverklaring/aanvraag: Binnenkomenhet dollarbedrag van de gecombineerde vergoedingen die de geregistreerde kredietverstrekker van de trustakte in rekening zal brengen voor het afleveren van een begunstigdeverklaring of uitbetalingsverzoek aan escrow dat nodig is om ofwel het saldo van de lening te bevestigen op basis van een veronderstelling of onderworpen aan een transactie, of het bedrag van een uitbetaling van de lening bij het sluiten van een verkoop.
4.26Vooruitbetalingsboete (eerste): Binnenkomenhet dollarbedrag van een boete die de eerste geldschieter van de trustakte in rekening zal brengen bij een uitbetaling van de lening bij het sluiten van een verkoop.
4.27Boete voor vooruitbetaling (tweede): Binnenkomenhet dollarbedrag van een boete die de tweede trustakte-lener in rekening zal brengen bij een uitbetaling van de lening bij het sluiten van een verkoop.
4.28Overdrachtskosten: Binnenkomenhet dollarbedrag aan reconveyance fees en recording fees die de trustees op de trustaktes in rekening zullen brengen om de pandrechten op de trustakte vrij te geven van de recordtitel op het verkochte onroerend goed.
4.29Makelaarskosten: Binnenkomenhet dollarbedrag van de door de makelaars verdiende vergoedingen die door de verkoper zullen worden betaald bij het sluiten van de escrow voor de verkoop van het onroerend goed.
16.30 uurVergoeding transactiecoördinator: Binnenkomenhet dollarbedrag van de vergoeding die de makelaars in rekening wordt gebracht en die de verkoper zal betalen voor een derde partij om de noteringsagent te helpen bij de voorbereiding van het noteringspakket en het verkooppakket om alle documentatie te verstrekken die nodig is om de transactie te sluiten.
4.31Kosten advocaat/accountant: Binnenkomenhet geschatte bedrag in dollars als advocaatkosten en boekhoudkosten die de verkoper zal maken als gevolg van hun advies en hulp bij de verkoop.
4.32Diverse kosten: Binnenkomende naam van de verdere uitgave. Voer het dollarbedrag van de uitgave in.
4.33Diverse kosten:Binnenkomende naam van de verdere uitgave. Voer het dollarbedrag van de uitgave in.
4.34Totale kosten en lasten:Voeg de cijfers toe die zijn ingevoerd in de paragrafen 4.1 tot en met 4.33. Voer het totaal in als het dollarbedrag van de kosten en lasten bij de verkoop.
5. Geschat eigen vermogen:Trek de cijfers die zijn ingevoerd in secties 3.4 en 4.34 af van het cijfer dat is ingevoerd in sectie 2. Voer het verschil in als het dollarbedrag van het geschatte eigen vermogen, een bedrag waartegen pro rata en aanpassingen worden gemaakt om de geschatte netto verkoopopbrengst te berekenen die wordt gegenereerd door de verkoop.
6. VERSCHULDIGDE VERSCHULDIGDE KOPER:
6.1Onbetaalde belastingen/aanslagen: Binnenkomenhet bedrag in dollars van die onroerendgoedbelastingen en borgsommen voor districtsobligaties die zijn opgebouwd en niet zijn betaald door de verkoper als ze pro rata moeten worden berekend zonder een verrekening met de prijs voor de resterende hoofdsom die verschuldigd is op obligaties onder sectie 3.3.
Belastingen zijn om twee redenen niet betaald: ze moeten nog niet worden betaald aan de belastingontvanger of ze zijn achterstallig en achterstallig. Als ze nog niet verschuldigd zijn, zullen de belastingen die tijdens het eigendom van de verkoper zijn ontstaan, op een later tijdstip door de koper worden betaald. Belastingen worden dus naar rato berekend als een tegoed aan de koper tot en met de laatste dag voorafgaand aan de sluitingsdatum. De pro rata wordt berekend als een dagelijks bedrag van de jaarlijkse belasting op basis van een maand van 30 dagen. De huidige belastingaanslag of, als deze nog niet beschikbaar is, de bedragen van het afgelopen jaar worden gebruikt (en aangepast voor maximaal 2% inflatie, enz.) om tot het dagelijkse bedrag van de pro rata te komen.
Noot van de redactie — Als de escrow bijvoorbeeld op 16 september wordt afgesloten, is de belastingaanslag nog niet ontvangen en (indien wel) niet betaald. Zo worden 75 dagen aan opgebouwde belastingen/aanslagen tegen het dagtarief gecrediteerd aan de koper (en aangerekend aan de verkoper).
6.2Opgelopen en onbetaalde rente: Binnenkomenhet dollarbedrag aan opgebouwde en onbetaalde rente op leningen die zijn aangegaan onder secties 3.1 tot en met 3.3 voor het aantal dagen van de maand dat de verkoper de eigenaar blijft voorafgaand aan de sluiting. De pro rata wordt berekend als een dagelijks bedrag aan rente betaald in maandelijkse termijnen op basis van een maand van 30 dagen. Het dagelijkse bedrag aan aangegroeide rente wordt aan de aannemende koper gecrediteerd voor elke dag van de maand voorafgaand aan de geplande sluitingsdag, aangezien rente op leningen wordt betaald na het verstrijken van de maandelijkse opbouwperiode. De huidige termijn wordt dus de verplichting van de koper, tenzij de termijn wordt uitbetaald door escrow en pro rata wordt aangerekend aan zowel de verkoper als de koper.
6.3Onverdiende huurinkomsten: Binnenkomenhet deel van het huurbedrag in dollars van de huurrollen, zowel vooruitbetaald als onbetaald, dat onverdiend blijft op de geplande sluitingsdag. De koper heeft recht op een creditering van het onverdiende deel pro rata. De dag van sluiting is de eerste dag van eigendom door de koper en geeft de koper recht op onverdiende huur voor de hele dag. De pro rata wordt berekend als een dagelijks bedrag van de verdiende (opgebouwde) huurrol op basis van een maand van 30 dagen.
Noot van de redactie: als de huur bijvoorbeeld $ 30.000 per maand is, zou de dagelijkse pro rata voor verdiende huur $ 1.000 zijn en worden vermenigvuldigd met het aantal resterende dagen in de maand, beginnend met en inclusief de dag van sluiting. Als de sluiting op de 16e is, zou het dollarbedrag van de pro rata huur die aan de koper wordt bijgeschreven uit fondsen die bij de sluiting op de rekening van de verkoper komen, $ 15.000 zijn, waarbij de 16e de eerste dag is van de rest van de maand van 30 dagen.
Voor onbetaalde achterstallige huren die op de huurlijst worden vermeld, zie sectie 50 voor een verrekening van de koper door middel van een aanpassing.
6.4Waarborgsom huurder:Binnenkomenhet dollarbedrag van alle borgsommen die door de verkoper (als verhuurder) worden gehouden en die toebehoren aan de huurders, zoals vermeld op het informatieblad van de verkoper. Dit krediet is een aanpassing van de middelen, geen pro rata, die de verkoper verschuldigd is bij de sluiting, aangezien de koper bij de eigendomsoverdracht de verhuurder zal zijn (door overdracht van de huur- en huurovereenkomsten) en verantwoordelijk zal zijn voor de uiteindelijke boekhouding aan de huurders voor eventuele aanbetaling van de verkoper.
Noot van de redactie — Vermeld alle opgebouwde en onbetaalde rente op de borgsommen vanaf de datum waarop de verkoper de borgsommen heeft ontvangen, indien vereist door huurcontrole of verhuurder-huurderwet.
6.5Totaal naar rato verschuldigde koper: Toevoegende in de paragrafen 6.1 tot en met 7.6 geschatte cijfers. Voer het totaal in als het dollarbedrag van alle "tegoeden" die de koper kan verwachten als gevolg van pro rata en aanpassingen.
7. PRORATEN VERKOPER VERKOPER:
7.1Vooruitbetaalde belastingen/aanslagen: Binnenkomenhet dollarbedrag aan onroerendgoedbelasting en verbeteringsaanslagen vooruitbetaald door de verkoper die nog niet zijn opgebouwd.
Noot van de redactie — De verkoper heeft bijvoorbeeld alle termijnen van belastingen/aanslagen betaald voor het gehele fiscale jaar (juli tot en met juni). Een afronding van de transactie van de koper op 2 januari vereist dat de koper pro rata kosten moet betalen voor belastingen en aanslagen van een half jaar, aangezien deze vooraf zijn betaald, maar deze zullen pas worden opgebouwd nadat de koper de escrow sluit.
7.2In beslag genomen rekeningsaldi: Binnenkomenhet dollarbedrag van eventuele inbeslagnames die door de geldschieter worden aangehouden op leningen die zijn aangegaan onder secties 3.1, 3.2 of 3.3. De informatie is direct beschikbaar als een "geborgen rekening"-item op de maandelijkse verklaring van de kredietverstrekker over de staat van de lening die de verkoper heeft ontvangen van de geldschieter die de lening onderhoudt.
7.3Prepaid verenigingsbeoordeling: Binnenkomenhet dollarbedrag van het vooruitbetaalde en niet-opgebouwde deel van de huidige termijn van de verkoper voor een eventuele beoordeling door de vereniging van eigenaren. De pro rata kosten zijn gebaseerd op een maand van 30 dagen voor de resterende dagen in de maand die begint met de dag van afsluiting als dag één van de resterende dagen van de maand.
7.4Vooruitbetaalde erfpacht: Binnenkomenhet bedrag in dollars van het vooruitbetaalde en niet-opgebouwde deel van de huur dat de verkoper heeft betaald op de erfpacht als het gekochte onroerendgoedbelang een bij cessie overgedragen erfpachtrente is, en niet een bij schenkingsakte overgedragen vergoedingsrente.
7.5Onbetaalde huur toegewezen aan koper: Binnenkomenhet deel van het dollarbedrag aan achterstallige onbetaalde huren dat aan de koper in rekening wordt gebracht als de verkoper de huur niet zal innen vóór het sluiten van de escrow. Deze onbetaalde huurgelden behoren bij de afsluiting toe aan de koper vanwege de overdracht van de huurovereenkomsten door de verkoper aan de koper, tenzij andere regelingen zijn getroffen voor een boekhouding van de niet-geïnde huurgelden.
Doorgaans zal bij een sluiting na de tiende van de maand geen achterstallige huuraanpassing nodig zijn.
7.6Diverse pro rata en aanpassingen: Binnenkomende naam van andere items die pro rata of aangepast moeten worden in de transactie. Voer het dollarbedrag in dat aan de koper in rekening is gebracht.
7.7Totaal pro rata verschuldigde verkoper: Toevoegende geschatte cijfers in de paragrafen 7.1 tot en met 7.6. Voer het totaal in als het dollarbedrag van alle "kosten" die de koper waarschijnlijk zal ondervinden als gevolg van pro rata en aanpassingen.
8. Geschatte verkoopopbrengst: Aftrekkende cijfers in paragraaf 7.7 en 6.5, en tel vervolgens het cijfer in paragraaf 5 bij de som op. Voer het verschil in als het totale dollarbedrag van de geschatte netto-opbrengst gegenereerd door de verkoop.
8.1Vorm van netto verkoopopbrengst:Binnenkomenhet dollarbedrag van de netto verkoopopbrengst geschat in sectie 8 toegewezen aan contanten, carryback-nota's, eigen vermogen ontvangen in ruil of andere vorm van vergoeding die de verkoper zal ontvangen bij de verkoop.
handtekeningen:
Handtekening makelaar/agent: Binnenkomende datum waarop het nettoblad van de verkoper is ondertekend, de naam van de makelaar en de naam van de agent. Voer de handtekening van de makelaar (of agent) in.
Handtekening verkoper: Binnenkomende datum waarop de verkoper ondertekent en de naam van de verkoper. Vraag de handtekening van de verkoper.
