Vrijwaring:De informatie in deze blogpost is uitsluitend bedoeld voor educatieve doeleinden, niet als vervanging voor juridisch advies. Als u een vraag heeft over uw afrekening, raadt HomeLight u altijd aan om contact op te nemen met uw eigen adviseur.
Het is het moment waarop u het niet meer kunt verdragen om nog een stuk papier te zien dat verband houdt met uw huisverkoop, dat u de afrekening ontvangt - ook wel bekend als een afsluitingsverklaring in onroerend goed. Verzamel de energie om er met frisse ogen overheen te gaan. Deze regel-voor-regel gids waarin wordt beschreven hoe u een schikkingsverklaring moet lezen, zou moeten helpen.
Bovendien zal het dichte document een spannende berekening onthullen: hoeveel u aan het einde van de dag van deze verkoop zult verdienen, na verrekening van vergoedingen, belastingen en andere kosten. Verkopers kunnen verwachten te betalen tussen6%-10% van de uiteindelijke verkoopprijsin commissies en afsluitkosten, dus het is leuk om precies te zien waar dat geld naartoe gaat.
Wat is een afrekeningsverklaring?
Een afrekeningsoverzicht is een gespecificeerde lijst van vergoedingen en tegoeden die de financiën van een volledige onroerendgoedtransactie samenvatten. Het dient als een record dat laat zien hoe al het geld regel voor regel van eigenaar is veranderd.
Het beschrijft de bedragen die verschuldigd zijn aan makelaars in onroerend goed die commissie uit de verkoop innen, lokale overheden verschuldigde belastingen en opnamekosten, en de uiteindelijke kosten die naar de geldschieter gaan.
Onderaan het afschrift ziet u uw netto-opbrengst in de kolom met verkoperskrediet, evenals wat de koper verschuldigd is. Beschouw dit document als een formeel ontvangstbewijs voor de verkoop van uw huis.
Krijgt de verkoper een eindverklaring?
Kopers hebben de neiging om het grootste deel van het papierwerk te ondertekenen bij het sluiten, waardoor sommige verkopers zich afvragen of ze wel een afrekening zullen ontvangen.
Dit is echter een document dat relevant is voor alle partijen bij de transactie. Zowel de verkoper als de koper ontvangen een kopie van de schikkingsverklaring bij het sluiten van de beoordeling.
Wie maakt de afrekening op?
Degene die de sluiting faciliteert - of het nu een titelbedrijf, een escrow-bedrijf of een vastgoedadvocaat is - is verantwoordelijk voor het opstellen van de schikkingsverklaring.
Hoe heet de afrekening nu?
De afrekening heet precies dat: een afrekening. Van staat tot staat worden verschillende versies van deze documenten gebruikt. Wel is het afrekenformulier ontwikkeld door de handelsgroepALTA (Amerikaanse vereniging voor landtitels)wordt in het hele land veel gebruikt voor onroerendgoedtransacties.
Om eventuele verwarring uit de weg te ruimen, is de schikkingsverklaring die u ontvangt geen HUD-1. Met ingang van 3 oktober 2015 heeft de slotverklaring deHUD-1 Afrekeningsverklaringen Truth-in-Lending Statement, deze te combineren in één document.
Is een afrekening hetzelfde als een afrekening?
Ja, een schikkingsverklaring is hetzelfde als een afsluitingsverklaring, hoewel 'schikking' de formele term is die het meest waarschijnlijk door de vastgoedsector wordt gebruikt.
Wat is het verschil tussen een slotverklaring en een schikkingsverklaring?
De slotverklaring bevat vrijwel exact dezelfde informatie als de afrekening, maar is specifiek voor de lener en zijn vergoedingen. De slotverklaring wordt uitgegeven door de geldschieter van de koper en is ontworpen om te worden vergeleken met de geschatte lening, de eerste schatting van de vergoedingen die de koper ontvangt wanneer hij geld leent.
Gewoonlijk zullen kredietverstrekkers de slotverklaring opstellen op basis van een kopie van de geschatte afwikkelingsverklaring die door de afsluitingsagent is verzonden. Als de totalen van de onderste regel in de slotverklaring en de schikkingsoverzichten niet overeenkomen, is dat een grote rode vlag dat er iets niet klopt.
Verkopers ontvangen doorgaans geen kopie van de slotverklaring. Bij een contante transactie is er geen slotverklaring nodig, aangezien niemand geld leent. Koper en verkoper ontvangen echter nog steeds een schikkingsoverzicht met een overzicht van hun kosten en eventuele uitbetalingen.
Wat is een 'overschot' bij afsluiting?
Een bepaald regelitem dat verwarring veroorzaakt op de afrekening van de verkoper, is de "Excess Deposit". Wat is een extra storting en wie ontvangt het geld dat op die regel wordt vermeld?
Kortom, de overtollige aanbetalingsregel vertegenwoordigt alle middelen die overblijven van de oprechte geldstorting van de koper na verrekening van makelaarscommissies.
Laten we zeggen dat de koper een aanbetaling van $ 7.000 heeft gedaan op een huis van $ 100.000. De makelaar en de makelaar van de koper zijn beide 3% van de verkoopprijs verschuldigd, of in totaal 6% ($ 6.000) bij het sluiten. Dat laat $ 1.000 over aan "overtollige aanbetaling" die aan de verkoper zal worden terugbetaald.
Hoe ziet de slotverklaring van de verkoper eruit?
Een standaardafrekening heeft aan de ene kant een kolom voor de debet- en creditkosten van de verkoper, aan de andere kant een kolom voor de debet- en creditkosten van de koper en in het midden een beschrijving van de afschrijving. Hieronder gebruiken we het ALTA-formulier als voorbeeld en splitsen het regel voor regel op.
Hoe leest u de bovenkant van de schikkingsverklaring
Bovenaan het document (voordat u bij het gedeelte komt dat op een spreadsheet lijkt) ziet u een paar vakken voor het invoeren van informatie die basisgegevens over de transactie vastlegt, zoals de namen van de koper en verkoper, het adres van de woning en de sluitingsdatum.
Hier is een overzicht per regel:
- Dossier Nr./Escrow Nr.
Beschouw het escrow-nummer als een bankrekeningnummer: het is een reeks cijfers die specifiek zijn voor een enkele transactie tussen een koper en een verkoper. - Datum Tijd:
Datum en tijd van de afsluiting, bijvoorbeeld 15 juni 2018 om 10.00 uur. - Officier/Escrow-functionaris:
De naam van de functionaris die de afsluiting faciliteert. - Vestigingsplaats:
De fysieke locatie waar de sluiting plaatsvindt, zoals een escrow-bedrijf of het kantoor van een titelbedrijf - Accommodatie adres:
Het adres van de woning die wordt verkocht - Koper:
Voor- en achternaam van de koper(s) - Verkoper:
Voor- en achternaam van de verkoper(s) - geldschieter:
De naam van het bedrijf dat de lening voor de kopers financiert - Vereffeningsdatum:
Oftewel sluitingsdatum - Uitbetalingsdatum:
Wanneer krijgt iedereen - ook jij als verkoper - betaald? De vereffeningsdag is meestal betaaldag en in de meeste gevallen kunt u uw winst uit de verkoop van uw huis innen zodra de inkt op de definitieve documenten droogt. (Pro-tip: kies een sluitingsdatum van maandag tot en met donderdag tijdens de openingstijden van de lokale bank voor de snelste betaling. Sluit op vrijdag en het kan zijn dat u tot maandag moet wachten om de betaling te ontvangen.) - Aanvullende datums per staatsvereisten:
Zoals de datum van belastingbetaling of registratiedatum (die de timer voor eigendom van het onroerend goed instelt).
Debiteringen vs. crediteringen op de eindafrekening
Net als uw typische budgetbalans, is het afrekeningsoverzicht georganiseerd in debets (kosten) en credits (stortingen of verhogingen) op de rekening. Andere formulieren hebben mogelijk kolommen met het label 'Verkoperkosten' en 'Verkoperskrediet', wat hetzelfde betekent. Laten we nu eens kijken naar de verschillende spreadsheetsecties van de slotverklaring.
“Financieel”
Het eerste deel van het formulier, met het label 'Financieel', beschrijft de prijs die uw koper betaalt en vermeldt vervolgens de artikelen die voor die prijs worden afgeschreven.
- Verkoopprijs van het onroerend goed:
De uiteindelijke verkoopprijs, waarop al het andere wordt afgetrokken - Persoonlijk eigendom
Alle meubels of persoonlijke eigendommen waarvoor de koper betaalt en u bent overeengekomen om ze te verkopen - Storting inclusief eigen geld
Het bedrag dat de koper te goeder trouw aan het huis heeft betaald als "serieus geld' nadat je hun aanbod hebt geaccepteerd - Leenbedrag
Hoeveel de geldschieter financiert voor de verkoop - Bestaande lening(en) overgenomen of afgesloten onder voorbehoud
Alleen van toepassing in het geval dat de koper de bestaande hypotheek van de verkoper overneemt - Verkoper Krediet
Alle reparatiekredieten of sluitingskosten van de koper die de verkoper heeft afgesproken te betalen - Overtollige borg
De oprechte geldstorting van de koper min de makelaarscommissie (eventueel resterende geld gaat naar de afwikkelingsagent of rechtstreeks naar de verkoper)
"Pro rata/Aanpassingen"
Onder dePro rata/aanpassingensectie, zult u zien hoeveel u mogelijk verschuldigd bent aan onroerendgoedbelasting (school- of provinciale belastingen) of contributie van huiseigenarenverenigingen voor de periode voorafgaand aan de tijd dat u de sleutels overhandigt.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat u op 15 april sluit en dat de belastingaanslag voor januari tot eind mei op 1 juni moet worden betaald. In dat geval zou de verkoper zijn belastingen moeten betalen van januari tot en met 15 april bij het sluiten. De koper zou 16 april tot en met 1 juni dekken, evenals de onroerendgoedbelasting die verband houdt met de verhuizing van het huis.
Elke plaats kan unieke belastingen hebben, zoals een belasting voor het ophalen van afval.
- Schoolbelastingen van (datum) tot (datum)
Het bedrag hangt af van uw sluitingsdatum, het lokale schoolbelastingschema en of uw gemeente schoolbelastingen int - Provinciebelastingen van (datum) tot (datum)
Het bedrag is afhankelijk van uw sluitingsdatum en het belastingschema van de lokale provincie - VvE contributie van van (datum) tot (datum)
Afhankelijk van uw sluitingsdatum en betalingsschema voor HOA-contributie - Verkoper Krediet
Al het geld dat de koper u verschuldigd is voor vooruitbetaalde belastingen of betalingen
"Leningskosten aan (geldschieter co.)"
Het volgende kopje, "Leningskosten ''geeft aan wat de hypotheekverstrekker van de koper in rekening brengt. Het kan zijn dat u, de verkoper, heeft ingestemd met het betalen van een deel of geen van deze kosten. Het hangt allemaal af van wat u tijdens het sluitingsproces met de koper heeft onderhandeld.
- Punten
Hypotheek "punten" zijn extra vergoedingen die verschuldigd zijn bij het sluiten in het geval dat de koper zijn tarief "afkoopt" met een vooruitbetaling van een forfaitair bedrag - Aanvraagkosten
In rekening gebracht bij de koper voor het verwerken van een aanvraag voor een lening - Oprichtingsvergoeding
In rekening gebracht bij de koper voor het voorbereiden en evalueren van de lening - Verzekeringsvergoeding
In rekening gebracht bij de koper voor het verwerken van de lening - Hypotheek Verzekeringspremie
Hypotheekverzekering wordt in rekening gebracht wanneer de koper een conventionele lening gebruikt en minder dan 20% op het huis stort - Vooruitbetaalde rente
Dagelijkse rente die is opgebouwd tussen de sluitingsdatum en de datum van de eerste maandelijkse hypotheekbetaling van de koper is verschuldigd door de koper bij sluiting
Andere leningskosten:
- Taxatiekosten
Vergoedingen vereist door de geldschieter voor een woningtaxatie (meestal gedekt door de koper) - Kredietrapportkosten
In rekening gebracht voor het trekken van het kredietrapport van de koper (meestal gedekt door de koper ofin sommige gevallen de geldschieter) - Overstromingsbepalingskosten
In rekening gebracht bij de koper om het door de overheid verkregen document te krijgen waaruit blijkt of het onroerend goed zich in een overstromingsgebied bevindt - Vergoeding voor toezicht op overstromingen
In rekening gebracht bij de koper voor het in de gaten houden van de overstromingsstatus van een woning - Vergoeding voor belastingcontrole
Betaald aan de belastingdienst om de geldschieter op de hoogte te stellen als de nieuwe eigenaar achterop raakt met het betalen van onroerendgoedbelasting - Belastingstatus Onderzoekskosten
Voor het bureau om eventuele te late belastingbetalingen in te checken en aan de geldschieter te melden
"In beslag genomen"
Bij het afsluiten opent de koper een in beslag genomen (of geblokkeerde) rekening waarmee hij de kosten van zijn hypotheekhoofdsom en rente, belastingen en hypotheekverzekering in één betaling kan bundelen.
Het kan zijn dat een koper bepaalde kosten, zoals de verzekeringspremies van huiseigenaren of provinciale belastingen, vooraf moet betalen bij de sluiting.
- Verzekering huiseigenaren ___mo @ $ ___/mo
De frequentie waarmee de verzekering van huiseigenaren verschuldigd is en hoeveel verschuldigd is - Hypotheekverzekering ___mo @ $ ___/mo
De frequentie waarmee hypotheekverzekering verschuldigd is en hoeveel verschuldigd is - Gemeentelijke belastingen ___mo @ $ ___/mo
De frequentie waarmee stads-/gemeentebelasting verschuldigd is en hoeveel verschuldigd is - Provinciebelastingen ___mo @ $ ___/mo
De frequentie waarmee provinciale belastingen verschuldigd zijn en hoeveel verschuldigd is - Schoolbelasting ___mo @ $ ___/mo
De frequentie waarmee schoolbelasting verschuldigd is en hoeveel verschuldigd is. - Geaggregeerde aanpassing
Een berekening om te voorkomen dat de geldschieter van de koper meer geld van de koper incasseert dan is toegestaan door RESPA (de Real Estate Settlement and Procedures Act). (Ze kunnen niet vasthoudenmeer dan ⅙van de onroerendgoedbelasting en verzekeringsbetalingen van de nieuwe huiseigenaar).
"Eigendomskosten en escrow-/afwikkelingskosten"
"Title Charges Escrow" of "Settlement Charges" zijn alle kosten die door titel- of escrow-bedrijven in rekening worden gebracht voor het uitvoeren van taken zoals het notariëren van handtekeningen.
- Eigendomsverzekering van de eigenaar ($ bedrag)
Biedt verzekeringsdekking aan de nieuwe koper in het geval dat er na het sluiten onbekende problemen met de titel opduiken - Aanbeveling(en) van het beleid van de eigenaar
Stemt het beleid van de eigenaar af op de specifieke transactie - Leningsbeleid van titelverzekering ($ bedrag)
Biedt verzekeringsdekking aan de geldschieter in het geval dat er na het sluiten onbekende problemen met de titel opduiken - Leningbeleid Goedkeuring(en)
Stemt de titelverzekering van de geldschieter af op de specifieke transactie - Titel zoeken
De vergoeding voor het doorzoeken van deopenbare registersvoor het te verkopen pand - Verzekeringsmap
Bewijs van tijdelijke huiseigenarenverzekering totdat een volledige polis is afgegeven - Escrow-/afwikkelingskosten
Kosten voor het uitvoeren van de afwikkeling en het uitbetalen van fondsen aan de juiste partijen - Notariskosten
Betaling aan bevoegde notaris voor het getuigen van documenthandtekeningen - Ondertekeningskosten
Extra kosten voor notaris of documentondertekening
"Commissie"
Het gedeelte "Commissie" verwijst naarmakelaarscommissies van 5%-6%van de verkoopprijs gemiddeld. Commissiekosten zijn doorgaans de verantwoordelijkheid van de verkoper, maar de totale provisieverlaging wordt verdeeld tussen de makelaar van de koper en de noteringsagent.
- Vastgoed Commissie
Verschuldigd aan de noteringsagent (die de verkoper vertegenwoordigt) - Vastgoed Commissie
Verschuldigd aan de makelaar van de koper - Ander
Alle andere verschuldigde provisies.
"Registratie- en overboekingskosten"
Registratie- en overdrachtskosten zijn vergoedingen die door de provincie, staat of gemeente worden geheven voor het registreren van de akte en hypotheken van de nieuwe eigenaar.
- Opnamekosten (akte)
In rekening gebracht voor het legaal vastleggen van een nieuwe akte - Registratiekosten (hypotheek/akte van vertrouwen)
In rekening gebracht voor het legaal vastleggen van een nieuwe hypotheek - Opnamekosten (overige)
Eventueel extra verschuldigde opnamekosten - Overdrachtsbelasting
In rekening gebracht door lokale/staatsoverheden wanneer een eigendom van eigenaar verandert - Overdrachtsbelasting
Er kunnen meerdere overdrachtsbelastingen verschuldigd zijn, vandaar de tweede regel
"Uitbetaling(en)"
De kans is groot dat wanneer u uw huis verkoopt,het is niet volledig afbetaald en u bent nog steeds de hypotheek verschuldigd. U gebruikt de verkoop van uw woning om uw resterende bestaande hypotheek af te lossen. Het gedeelte "uitbetaling" van de afsluitingsverklaring van de verkoper geeft details over die bedragen en eventuele bijbehorende vergoedingen of kosten.
Geldschieter: Payoff Lender Co.
- Kapitaalsaldo ($ bedrag)
Bedrag van de onbetaalde lening, minus rente en andere kosten- Rente op afbetalingslening ($ bedrag/dag)
Alle verschuldigde rente gedurende de dag dat u de lening afbetaalt - Extra uitbetalingskosten/Reconveyance Fee/Recording Fee/Wire Fee
Kosten in verband met het aflossen van de lening en het vrijkomen van uw huidige hypotheek
- Rente op afbetalingslening ($ bedrag/dag)
"Gemengd"
En tot slot verwijst "Diversen" naar eventuele resterende transactiekosten en -kosten.
- Tarief voor ongedierte-inspectie
Aongedierte-inspectie voor sluitingstijdstaat los van de huisinspectie en controleert op tekenen van een termietenplaag naast andere ongedierteproblemen - Onderzoekskosten
Vergoeding aan professionele landmeter voor het tekenen van het onroerend goed dat wordt verkocht - Premie opstalverzekering huiseigenaren
De geldschieter zal een bewijs van verzekering nodig hebben - Inspectiekosten woning
Vergoeding aan dehuisinspecteur voor het uitvoeren van een visuele inspectievan het huis om te controleren op belangrijke problemen - Huis garantie vergoeding
Dekt reparatie/vervanging van grote apparaten voor meestal maximaal een jaar - HOA twee
Vereniging van Eigenaren verschuldigde contributies - Overdrachtskosten aan Management Co.
Kosten verbonden aan het overdragen van VvE-lidmaatschap van verkoper naar koper - Openbaarmaking van speciale gevaren
Kosten voor het verkrijgen van een gevarenmeldingsformulier - Nutsbetaling
Openstaande energierekeningen - beoordelingen
Als uw VvE een jaarlijkse beoordeling van onroerend goed vereist, moet deze mogelijk vooraf in één keer worden betaald - Schoolbelastingen
Meestal op basis van de waarde van het huis - Stadsbelastingen
Eventuele extra belastingen verschuldigd aan de stad - County Belastingen/County Eigendomsbelasting
Eventuele extra belastingen verschuldigd aan de provincie - Advocaatkosten koper
Voor alle juridische diensten die namens de koper worden uitgevoerd - Verkoper advocaatkosten
Voor alle juridische diensten die namens de verkoper worden uitgevoerd
Subtotalen
Aan het einde van het schikkingsoverzicht vindt u een overzicht van het geld dat u verschuldigd bent ("Verschuldigd van Verkoper") en geld dat uw kant op komt ("Verschuldigd aan Verkoper").
Totalen
De rij "Totalen" vertegenwoordigt uw tegoed min uw debetkolom - en hopelijk zit u goed in het zwart!
Alleen overwegen1,8% van alle hypothekeneen negatief eigen vermogen hebben vanaf het tweede kwartaal van 2022, verkopen met verlies zou zeldzaam zijn in de huidige markt. Uit een onderzoek uit 2021 dat we hebben uitgevoerd, bleek dat het duur isGemiddeld $ 31.000 om een huis te verkopen. Maar idealiter dekt uw verkoopprijs de kosten van alle transactiekosten, uw hypotheekaflossing en nog wat, zodat u een mooi bedrag overhoudt om aan uw bankrekening toe te voegen.