Geen geld? Hier leest u hoe u nog steeds een huis kunt omdraaien (2024)

Huizen omdraaien kan een goede manier zijn om onder de juiste omstandigheden veel geld te verdienen, maar de toetredingsdrempels zijn vaak aanzienlijk. Succesvolle huisflippers moeten huizenmarkten kunnen beoordelen, woningwaarderingen nauwkeurig kunnen voorspellen en de professionele connecties of vaardigheden hebben om renovaties aan te pakken - en dat is voordat we de kwestie van geld aanpakken.

Een huis omdraaien vereist een aanzienlijke investering vooraf om het onroerend goed te kopen en de renovatie van het huis te betalen. Zelfs met financiering door een traditionele hypotheekverstrekker, kunnen huisflippers een grote aanbetaling verschuldigd zijn voordat hun lening wordt verwerkt en de verkoop van het huis wordt afgerond. De meeste mensen hebben geen tien- of honderdduizenden dollars bij de hand om de kosten van hypotheekaanbetalingen en projecten voor woningverbetering te dekken. Toch hoeft een gebrek aan geld niet per se iemand in de weg te staan ​​die op de markt voor het omslaan van huizen wil springen. Met de juiste aanpak is het mogelijk om te leren hoe je huizen omdraait zonder dat je geld hoeft te verdienen.

Voordat je begint…

Een huis omdraaien is een grote onderneming voor zelfs ervaren vastgoedbeleggers, dus het is de moeite waard om dit te begrijpenhoe je een huis omdraaitalvorens in te gaan op de betrokken financiën. Huisvinnen kopen huizen met veel potentieel, vaak vanwege hun locatie, maar kunnen kopers onaantrekkelijk vinden omdat ze in verval zijn geraakt of verouderde armaturen, indelingen en voorzieningen hebben. Flippers renoveert het pand vervolgens om de waarde ervan te verhogen, zodat ze het huis snel tegen een hogere prijs kunnen doorverkopen. Als dit lukt, kunnen huisflippers de opbrengst van de verkoop gebruiken om leningen terug te betalen die zijn gebruikt om het onroerend goed te kopen, en om aannemers te betalen die het onroerend goed hebben gerenoveerd - met genoeg geld over om een ​​nette winst te maken.

Met zoveel bewegende delen kan er veel misgaan bij een huisflip, bijvoorbeeld het kopen van een huis met grote structurele problemen of te veel uitgeven aan renovaties. Beoordelenhuis flipping tips en adviesvoordat u een aankoop doet, kan flippers helpen enkele veelvoorkomende valkuilen te vermijden. House flippers moeten ook voorzichtig zijn met alle aanbiedingen met betrekking tot vrije huizen, hoe zeldzaam ze ook zijn, aangezien er aanzienlijke verborgen kosten kunnen zijn die deze eigendommen tot zeer slechte investeringen kunnen maken.

Tenzij huisflippers voldoende kapitaal bij de hand hebben om de aankoop van een huis volledig te financieren, zullen ze financiering moeten krijgen - en dat betekent goedkeuring krijgen voor een lening. Of leners nu van plan zijn een aanzienlijke aanbetaling te doen of huizen zonder geld willen omdraaien, ze zullen aan bepaalde leenvereisten moeten voldoen om in aanmerking te komen voor een lening. Kredietverstrekkers kunnen bijvoorbeeld minimale kredietscore-eisen hebben, die kunnen voorkomen dat leners met een slechte kredietwaardigheid een lening voor het omdraaien van een huis krijgen. In andere gevallen mogen geldschieters alleen leningen verstrekken aan leners die in het verleden van huis zijn veranderd. Door rekening te houden met dit soort leningsvereisten, kunnen huisflippers hun opties sneller verkleinen en een financieringsoptie vinden die bij hun omstandigheden past.

STAP 1: Onderzoek opties voor een kortlopende hard-money lening om kapitaal te verschaffen voor het omdraaien van een huis.

Bij het uitzoeken hoe ze een huis kunnen kopen zonder geld voor een aanbetaling, willen huisflippers misschien eerst hun opties voor kortetermijnleningen met hard geld verkennen. Leningen met hard geld zijn gedekte leningen, dat wil zeggen dat ze gebruikmaken van onderpand om het financiële risico voor de geldschieter te minimaliseren. In termen van het omdraaien van een huis, zal het gekochte onroerend goed dienen als onderpand voor een hard-money lening, in plaats van de hoofdverblijfplaats van de lener.

Sommige geldschieters met hard geld zijn gespecialiseerd in leningen voor het omdraaien van huizen, waardoor ze een ideale financieringsbron kunnen zijn voor leners die een huis willen kopen, rehabiliteren en verkopen. Hoewel de rentetarieven vrijwel zeker hoger zullen zijn dan die voor een conventionele woninglening, worden leningen met hard geld doorgaans sneller goedgekeurd, verwerkt en gefinancierd dan hypotheken. Als zodanig kunnen leners het geld krijgen dat ze nodig hebben om hun aankoop- en renovatiekosten te dekken zonder door zoveel hoepels te springen of door een langdurig goedkeuringsproces voor leningen te gaan.

Leningtermijnen zijn vaak ook veel korter bij een lening met hard geld in vergelijking met een traditionele hypotheek. In plaats van leners tientallen jaren de tijd te geven om hun lening terug te betalen, verwachten geldschieters vaak volledige terugbetaling binnen 12 maanden na aanvang. Met zo'n krappe tijd om in te werken, willen huisvinnen er misschien zeker van zijn dat ze aannemers in de rij hebben en een duidelijk tijdschema voor het voltooien van renovaties voordat ze hun financiering regelen.

STAP 2: Check in bij particuliere geldschieters, die mogelijk sneller geld kunnen verstrekken dan hard-geld geldschieters.

Geldschieters werken sneller dan conventionele hypotheekverstrekkers, maar er is nog steeds een wachttijd voordat leningen worden goedgekeurd en gefinancierd. Als huisflippers snel willen verhuizen naar een nieuwe aanbieding die net op de markt is verschenen, kan zelfs een paar dagen wachten om financiering veilig te stellen, betekenen dat ze het onroerend goed verliezen aan kopers met meer financiële flexibiliteit. In die situaties wil een flipper zich misschien wenden tot een particuliere geldschieter die financiële steun kan bieden zonder dat er een lening hoeft te worden afgesloten.

Particuliere kredietverstrekkers zijn vaak individuen die veel kapitaal bij de hand hebben en die misschien extra geld willen verdienen met de rente op leningen. Omdat ze niet verplicht zijn tot acceptatierichtlijnen, wettelijke beperkingen of strikte procedures voor het goedkeuren van leningen, kunnen particuliere geldschieters mogelijk snel het geld verstrekken dat nodig is om onroerend goed te kopen en het huis te renoveren, zodat het met winst kan worden doorverkocht.

Bovendien mogen particuliere geldschieters geen enkele vorm van aanbetaling of onderpand vragen in ruil voor het verstrekken van een lening. Andere typische criteria voor leners, zoals kredietscores, verhoudingen tussen schulden en inkomen (DTI) en inkomensgeschiedenis, spelen mogelijk helemaal geen rol bij hun leningsbeslissing. Aan de andere kant moeten leners zich ervan bewust zijn dat particuliere geldschieters ervoor kunnen kiezen om hogere rentetarieven in rekening te brengen dan geldschieters met hard geld en andere financiële instellingen.

STAP 3: Kijk naar groothandel als een hard-money of onderhandse lening geen optie is.

Het vinden van een particuliere geldschieter of een geldschieter met hard geld kan moeilijk zijn voor huisflippers die net beginnen in dit specifieke gebied van investeringen in onroerend goed. Groothandel kan een goed alternatief zijn als nieuwkomers hun teen willen steken in het flippen van het huis - zolang ze het goed vinden om minder winst te maken dan met een echte fix en filp.

Een groothandelstransactie werkt door eerst een aanbieding te vinden bij een gemotiveerde verkoper. Het huis kan in nood zijn of in beslag worden genomen, en de verkoper kan zo snel mogelijk op zoek zijn naar een koper. De koper dient vervolgens een contract in waarin hij ermee instemt het onroerend goed te kopen - vaak tegen een prijs die ver onder de marktwaarde ligt en met de bepaling dat de volledige betaling binnen korte tijd wordt gedaan. Zodra het contract is ondertekend, zoekt de koper een externe vastgoedinvesteerder om het onroerend goed te kopen en de eigendom van de titel over te nemen. Die investeerder betaalt de oorspronkelijke verkoper rechtstreeks en pakt vervolgens het werk aan om het pand te renoveren en zelf een omslag te maken. In ruil voor het faciliteren van deze transactie ontvangt de oorspronkelijke koper een vindersvergoeding van de belegger, die waarschijnlijk aanzienlijk lager zal zijn dan het bedrag dat hij mogelijk had kunnen verdienen door het huis zelf te repareren en om te draaien.

Hoewel er minder geld te verdienen is met een groothandelsaankoop, hoeven huisvinnen zich ook geen zorgen te maken over de logistiek van het opknappen van het pand. Bij een groothandelstransactie zijn geen renovatiewerkzaamheden nodig, althans niet van de oorspronkelijke koper. Daarnaast zijn er geen leenvereisten waaraan de flipper moet voldoen omdat hij geen lening hoeft af te sluiten. Als zodanig zou dit een haalbare optie kunnen zijn voor huisflippers die niet de ervaring of het krediet hebben om in aanmerking te komen voor een lening met hard geld, evenals flippers die geen particuliere geldschieters kunnen vinden die bereid zijn een flip te financieren.

STAP 4: Zoek een vastgoedinvesteerder om de fondsen te verstrekken om een ​​huis te kopen en te renoveren in ruil voor een deel van de verkoopwinst.

Niet alle vastgoedbeleggers willen geld verdienen met rente op leningen. Sommigen geven er misschien de voorkeur aan een huisflip te financieren in ruil voor een deel van de winst wanneer het gerenoveerde huis wordt verkocht. De relatie tussen de huisflipper en de vastgoedinvesteerder kan vergelijkbaar zijn met die van een koper en een particuliere geldschieter, waarbij de investeerder de fondsen verstrekt en de flipper de logistiek van de aankoop, rehabilitatie en verkoop van het onroerend goed regelt. Het grote verschil is hoe de investeerder wordt gecompenseerd voor zijn financiering. Ze kunnen een bepaald percentage van de uiteindelijke verkoopprijs of een vast bedrag vragen dat van de winst van de flipper wordt afgehouden in plaats van rentebetalingen.

Bij het gebruik van een vastgoedinvesteerder of particuliere geldschieter voor financiering, kan het voor huisflippers belangrijk zijn om hun eigen gespecialiseerde expertise in de relatie te brengen. Dat kan ervaring zijn met het uitvoeren van woningrenovaties; bekendheid met bepaalde woningmarkten; of sterke banden met aannemers, makelaars in onroerend goed en andere professionals die een belangrijke rol zullen spelen bij het faciliteren van de huisomslag. Sommige investeerders willen misschien ook de renovatie beïnvloeden met hun eigen ideeën over hoe ze de marktwaarde en verkoopprijs van het onroerend goed het beste kunnen verhogen. Dit kan tijdens de renovatiefase tot mogelijke problemen leiden als beide partijen het niet eens kunnen worden over de beste manier om verder te gaan.

STAP 5: Vraag kredietverstrekkers of u in aanmerking komt voor een lening met eigen vermogen of een kredietlijn om de huisomslag te financieren.

Huiseigenaren die een aanzienlijk eigen vermogen in hun eigen huis hebben opgebouwd, kunnen mogelijk dat eigen vermogen aanboren om te helpen betalen voor een huisflip. Hypotheekleningen hebben vaak lagere rentetarieven dan ongedekte leningen, wat de totale investeringskosten voor de flipper kan verlagen. Deze leningen kunnen echter meer tijd nodig hebben om goed te keuren en te financieren, waardoor ze ongeschikt zijn voor flippers die op zoek zijn naar snelle financieringsopties. Een ander potentieel obstakel is dat sommige kredietverstrekkers mogelijk geen hypothecaire leningen goedkeuren die zullen worden gebruikt om in onroerend goed te investeren. Niet alle bedrijven zullen van leners eisen dat ze het doel van de lening vermelden, maar het is een mogelijk obstakel om te overwegen.

Een home equity-kredietlijn (HELOC) kan een andere optie zijn om te verkennen. HELOC's zetten ook het eigen vermogen van een lener om in bruikbare fondsen, maar dat geld wordt beschikbaar gesteld via een doorlopende kredietlijn in plaats van een forfaitaire storting. Zodra de kredietlijn open is, kunnen leners naar eigen goeddunken geld opnemen als dat nodig is. Een HELOC kan met name nuttig zijn voor het betalen van renovatiekosten, omdat huisflippers misschien niet precies weten hoeveel geld ze nodig hebben om aannemers te betalen, en ze kunnen hun HELOC gebruiken om de kosten te dekken wanneer ze zich voordoen.

STAP 6: Check in op onroerend goed-specifieke crowdfundingsites om het geld te verstrekken dat nodig is om het onroerend goed te kopen en om te zetten.

Crowdfunding is een vrij nieuwe benadering van beleggen in onroerend goed en in het bijzonder het omdraaien van huizen. In plaats van geld te ontvangen van een enkele geldschieter of investeerder, kunnen huisflippers hun projecten laten financieren door tal van investeerders, die elk een klein deel van het geld leveren dat nodig is om een ​​huis te kopen en te renoveren. Crowdfunding is populair bij particuliere beleggers die net leren hoe ze geld moeten omdraaien, aangezien de investeringskosten vaak erg laag zijn. Deze aanpak kan voor beide partijen voordelig zijn, waarbij investeerders vaak een behoorlijk rendement op hun investering krijgen en de huisflipper de financiering ontvangt om hun terugwinningsproject te financieren.

Deze transacties worden beheerd via speciale crowdfundingwebsites, die investeerders matchen met verschillende investeringsmogelijkheden, zoals house flips. Potentiële leners kunnen zelfs speciale leningen voor het omslaan van huizen tegenkomen die rechtstreeks via crowdfunding-sites worden gefinancierd.

Crowdfunding van een huisflip heeft bepaalde voordelen. Ten eerste bieden geldschieters die crowdfunding gebruiken vaak lagere rentetarieven dan andere geldschieters, wat kan helpen de totale kosten van het omdraaien van een huis te verlagen. Op crowdfunding gebaseerde kredietverstrekkers kunnen mildere lenerscriteria hebben, dus huisflippers kunnen een lening afsluiten, zelfs als ze een lage kredietscore of een hoge DTI-ratio hebben. Financieringstermijnen kunnen ook relatief kort zijn, waardoor flippers in sommige gevallen het geld kunnen krijgen dat nodig is om een ​​huisaankoop binnen enkele dagen af ​​te ronden.

STAP 7: Vraag de huizenverkoper of ze bereid zijn om de verkoop van het huis te financieren in ruil voor een percentage van de winst.

Als geldschieters, particuliere geldschieters, vastgoedinvesteerders en crowdfunding-sites allemaal buiten beschouwing zijn gelaten, hebben huisflippers nog steeds een aantal opties om te verkennen. Het lijkt misschien onwaarschijnlijk, maar huisflippers kunnen de huisverkoper mogelijk zover krijgen om de aankoop en renovatie van hun eigen woning te financieren en die omslag te financieren. In alle eerlijkheid, financiering door de eigenaar is een beetje onconventioneel als het gaat om het financieren van een huisomslag, maar in de juiste omstandigheden kunnen verkopers openstaan ​​voor dit soort transacties. Een verkoper wiens huis al heel lang te koop staat, is bijvoorbeeld eerder geneigd om een ​​door de eigenaar gefinancierde huisflip te overwegen.

Bij financiering door de eigenaar treedt de oorspronkelijke huiseigenaar op als geldschieter en verstrekt hij de koper het geld voor de aankoop en renovatie van het huis. Afhankelijk van de voorwaarden van de overeenkomst, zal de flipper regelmatige betalingen aan de verkoper doen, net zoals bij een conventionele leningverstrekker. Deze regeling kan meer flexibiliteit bieden wat betreft de leningsvoorwaarden. De twee partijen zijn vrij om over elk detail te onderhandelen, van de verschuldigde rente op de lening tot de aflossingstermijn. Een ander voordeel van financiering door de eigenaar is dat huisflippers niet hoeven te voldoen aan strikte lenersvereisten met betrekking tot hun kredietgeschiedenis of bestaande schulden. Het is misschien een beetje een gok, maar financiering door de eigenaar kan de moeite waard zijn om te onderzoeken als er geen andere opties beschikbaar zijn.

STAP 8: Overweeg een lease-optie waarbij u huur betaalt voor het huis en stemt ermee in om het te kopen zodra de renovaties zijn voltooid.

Een andere onconventionele benadering om een ​​huis zonder geld om te draaien, is door het pand te leasen in plaats van het meteen te kopen. Om deze route te volgen, is een zeer gespecialiseerde huurovereenkomst vereist waarin de huurder ermee instemt het onroerend goed te kopen nadat een bepaalde tijd is verstreken. Een voor de hand liggende zorg hier is dat huisflippers misschien een tijdje moeten wachten voordat het onroerend goed van eigenaar verandert en ze het huis zelf kunnen verkopen, waardoor eventuele winst wordt uitgesteld. Dat gezegd hebbende, kan de verkoper hen toestaan ​​om renovaties uit te voeren terwijl ze het pand verhuren, zodat het revalidatieproces zonder vertraging kan doorgaan.

Huisflippers kunnen zich ook zorgen maken over het betalen van huur op een tweede woning wanneer ze al een hoofdverblijf hebben om voor te betalen en andere financiële verplichtingen moeten nakomen. In deze huurovereenkomsten kan worden bepaald dat eventuele betaalde huurbetalingen worden toegepast op de aankoop van het onroerend goed zodra de huurperiode afloopt. Het opnemen van die taal in de overeenkomst kan de zorgen wegnemen over het balanceren van de kosten van het omdraaien van huizen met de andere maandelijkse uitgaven van de huurder.

Het ontbreken van de middelen om een ​​aanzienlijke aanbetaling op een huis te doen of aannemers te betalen voor grote huisrenovaties, sluit niet noodzakelijkerwijs de deur uit voor iemands vooruitzichten op het omslaan van een huis. Er zijn veel alternatieve benaderingen voor het financieren van een huisflip waarvoor vooraf geen geld nodig is. Deze financieringsopties lijken op het eerste gezicht misschien onconventioneel, maar ze kunnen beginnende flippers helpen om wat ervaring op te doen en hun eerste betaaldag te verdienen door een huis om te draaien. Als ze eenmaal een staat van dienst hebben opgebouwd door huizen om te gooien en wat geld op de bank hebben gezet, is het misschien gemakkelijker om in aanmerking te komen voor een aantal van debeste leningen voor flipping huizenzodat ze nog een flip kunnen financieren - of meerdere, al naar gelang het geval.